Te llegó la liquidación de expensas y ves que en el listado de prorrateo hay columnas que dicen A, B, C, D, E… Y no entendés nada. Bueno, esas columnas son una forma de dividir los gastos de la liquidación y ahora las vas a entender de una manera fácil y de dónde surgen.
No es muy difícil de comprender, o sea, si entendés como se lee una liquidacion o como se liquida, ésta explicación te va a resultar super sencilla. ¿Por qué? Porque gran parte de la explicación es sentido común. Sí, eso. Claro que también tenemos que hacer una cuenta, pero lo básico es entender el criterio de la división de los gastos.
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Empecemos desde el principio.
Para empezar a entender de dónde surge la división de los gastos, tenemos que leer el Reglamento de Propiedad Horizontal del consorcio. Ya vamos a tocar el tema del reglamento en otro post porque es bastante más complejo y tal vez engorroso, pero por ahora les va a alcanzar saber que el reglamento es el alma del edificio y donde te dice todo lo que se puede, no se puede, cuanto paga cada departamento de expensas y muchas cosas más, entre ellas, de que forma se dividen los gastos a pagar en las liquidaciones de expensas.
Y de esto último surge la parte que nos interesa hoy a nosotros. Si bien la mayoría de los reglamentos no especifica exactamente cuánto va a pagar cada unidad funcional por determinado gasto, sí especifica, en el caso que haya distintos tipos de unidades (por ejemplo locales, cocheras, etc.), en que tipo de gastos participa cada unidad o grupo de unidades.
El Reglamento del consorcio te dice como se dividen las expensas y qué tipo de gasto aporta cada unidad.
La mayoría de las veces no vas a encontrar un párrafo que diga tal unidad funcional no paga las expensas. A veces sí, pero esas veces son las menos. Lo que sí vas a encontrar la mayoría de las veces es una parte donde diga algo del estilo: “las unidades funcionales locales están exentos de aportar a las gastos por mantenimiento de ascensores…“; o algo así.
Que en el reglamento lo diga de esa forma, ya nos da la pauta de que los gastos de la liquidacion de expensas los vamos a tener que dividir en, por lo menos, dos columnas. En este caso podrían ser expensas “A” y expensas “B”. Donde las expensas “A” aportan todas las unidades del consorcio y las expensas “B” aportan todas menos los locales, porque en esa columna se van a encontrar los gastos por los ascensores. Ya mas o menos vas viendo para dónde va la cosa…
¿De dónde sale la letra A, B o C?
La letra la pone el administrador del edificio o quien haya hecho el calculo. Una vez más, el reglamento no te va a decir explícitamente las expensas “A” las pagan todos. Solo menciona que determinadas unidades no participan en determinados gastos. Las letras de estas divisiones pueden ser cualquiera del abecedario.
Tomemos como ejemplo un consorcio que está formado por locales, departamentos y cocheras. Todas son unidades funcionales por separadas con sus respectivos porcentuales. En este ejemplo las expensas se dividen así:
- Expensas A: son los gastos en el que participan todos las unidades del consorcio.
- Expensas B: son los gastos en el que participan solo los locales del edificio.
- Expensas C: son los gastos en el que participan solo los departamentos.
- Expensas D: son los gastos en los que participan solo las cocheras. (o sea, ni los locales y ni los departamentos participan en el prorrateo de estos gastos).
Podríamos dejar el post acá, y estaría bien, porque la explicación básica sobre qué son las expensas del tipo A, B, C, estaría cubierta. Pero si querés ir un poco más, te recomendamos seguir leyendo porque el resto del post no tiene desperdicio alguno y realmente te va a servir para entender a fondo este tema.
De esta forma se calculan las expensas A, B y C.
Hasta acá la parte teórica sobre de dónde salen los expensas del tipo “A”, “B” y “C”. Ahora viene la parte matemática del asunto y no, no es para nada complicada. Solo alcanza con hacer una regla de 3 simple y para esto vamos a seguir con nuestro edificio ficticio conformado por locales, departamentos y cocheras.
En Consorzi queremos que todos entiendan cómo se hacen las cosas en Propiedad Horizontal, porque de esa manera no hay lugar a dudas en temas donde no debe haberlas, como capaz puede pasar en la parte legal donde entra más en juego las interpretaciones que las certezas.
Por eso, si no sabes lo que es una regla de 3 simple, en este post te vamos a explicar cómo hacer el calculo de una manera simple. Pero para esto, primero vamos a tener que inventar los porcentuales de nuestro edificio ficticio:
| Unidad Funcional N° | Unidad Funcional | Porcentual del Reglamento |
| 1 | Local | 23,00% |
| 2 | Local | 23,00% |
| 3 | Departamento | 12,50% |
| 4 | Departamento | 12,50% |
| 5 | Departamento | 12,50% |
| 6 | Departamento | 12,50% |
| 7 | Cochera | 1,00% |
| 8 | Cochera | 1,00% |
| 9 | Cochera | 1,00% |
| 10 | Cochera | 1,00% |
| TOTAL % | 100,00% |
Nuestro consorcio de ejemplo está conformado por 10 unidades funcionales: 2 son locales, 4 departamentos y 4 cocheras. La suma de todos los porcentuales, que están especificados en el Reglamento de Propiedad Horizontal, tienen que sumar siempre y sí o sí, el 100%. Si la suma de los porcentuales no da el 100, significa que al usar estos porcentuales, se va a recaudar de menos o de más, dependiendo cuanto de como resultado la suma de los porcentuales. Por lo tanto está mal y deberían recalcularse y redactar un nuevo reglamento que deberá ser aprobado en Asamblea por unanimidad.
Pero por suerte, nuestros porcentuales dan el 100% y podemos continuar con el ejemplo.
¿Dónde dice cómo se tienen que dividir las expensas?
Como mencionamos al principio del post, es en el Reglamento donde se especifica sobre qué tipo de gastos aportarán las unidades funcionales de acuerdo al tipo que sea ésta. Es por eso que vamos a especificar en nuestro ejemplo, también, como si existiese un reglamento verdadero en el que nos dice lo siguiente:
- Las unidades funcionales Locales, no aportaran a los gastos en concepto de ascensores, como tampoco aportarán sobre los consumos eléctricos de los palieres y fuerza motriz o luces de cocheras.
- Las unidades funcionales Departamentos, no participaran en los gastos de consumo eléctrico de los locales, como tampoco de las cocheras y sus reparaciones.
- Las cocheras aportarán a los gastos de electricidad de su sector únicamente, como también a las sus reparaciones.
En todos los casos, todas las unidades participan en los gastos que se generen por pagos al personal del consorcio, es decir: sueldos, cargas sociales, sindicatos, etc.
Para resumir qué pagan y qué no.
En este ejemplo, básicamente, los locales no pagan gastos del ascensor (porque son locales y no tienen ascensor) y tampoco ninguna factura de luz que no sea de sus locales. Los departamentos no pagan la luz de las cocheras o de los locales. Y para finalizar, las cocheras solo pagan por la luz de su sector y las reparaciones que se tengan que hacer en ella.
Repetimos que los sueldos, cargas sociales, sindicatos, etc. los pagan todas las unidades funcionales de acuerdo al porcentual que dicte el reglamento, y por lo tanto, no tenemos que hacer ningún calculo extra.
La regla de 3 simple
Una regla de 3 simple consiste en tomar tres valores que conocemos, y en base a ellos conseguir el valor que falta. O sea, sabemos que, por ejemplo, la sumatoria de los porcentuales de los locales da el 46% (23% + 23%), y ese 46% es el 100% de todos los locales.
Entonces para obtener los nuevos porcentuales en los que van a aportar solamente los locales a los gastos que les toque participar, quedará de la siguiente forma:
| 46% | 100% |
| 23% | x |
La cuenta que tenemos que hacer es: 23 x 100 / 46 (23 multiplicado 100, el resultado dividido 46). Lo que nos da como resultado 50. Por lo tanto, cada local tendrá un nuevo porcentual del 50%, cada uno, para participar en los gastos específicos de los locales.
Esto mismo se aplica para el resto de las unidades funcionales del edificio. Entonces, en los departamentos quedara de la siguiente forma:
| 50,00% | 100,00% |
| 12,50% | x |
Nuevamente, realizamos al cuenta: 50 x 100 / 12,50 = 25. Entonces cada unidad funcional departamento va a tener un porcentual del 25% cada uno para participar en sus gastos específicos.
Y para finalizar, las cocheras. Que en su totalidad el porcentual suman un 4% del total. La regla de 3 simple quedará así:
| 4,00% | 100,00% |
| 1,00% | x |
La cuenta acá quedaría así: 1 x 100 / 4 = 25. Cada cochera, en estas nuevas expensas del tipo A, B, C, van a tener un porcentual del 25% cada una para los gastos que sean exclusivos de su sector.
El nuevo cuadro de prorrateo, luego de efectuar la división de los porcentuales como nos pedía el reglamento de Propiedad Horizontal, para poder liquidar las expensas correctamente, va a quedar con nuevas columnas, en este caso expensas A, B, C y D:
| Unidad Funcional N° | Unidad Funcional | Expensas A Todas las unidades | Expensas B Locales | Expensas C Deptos. | Expensas D Cocheras |
| 1 | Local | 23,00% | 50% | – | – |
| 2 | Local | 23,00% | 50% | – | – |
| 3 | Depto. | 12,50% | – | 25% | – |
| 4 | Depto. | 12,50% | – | 25% | – |
| 5 | Depto. | 12,50% | – | 25% | – |
| 6 | Depto. | 12,50% | – | 25% | – |
| 7 | Cochera | 1,00% | – | – | 25% |
| 8 | Cochera | 1,00% | – | – | 25% |
| 9 | Cochera | 1,00% | – | – | 25% |
| 10 | Cochera | 1,00% | – | – | 25% |
| TOTAL % | 100,00% | 100% | 100% | 100% |
Las expensas del tipo “A”, van a ser aquellos gastos en los que participen todo el consorcio (sueldos, cargas sociales, sindicatos, seguros, etc.) Las expensas del tipo “B”, van a ser los gastos que sean exclusivos de los locales (la luz, reparaciones, etc.). Las expensas del tipo “C” van a ser los gastos en los que participan solo los departamentos (mantenimiento de ascensores, la luz, reparaciones en los departamentos, etc.). Y las expensas del tipo “D”, son todos los gastos que se lleven a cabo en el sector cocheras (la luz, ABL, tal vez AySA porque hay una canilla, reparaciones del semáforo, etc.).
¿Quién paga las expensas del tipo A, B, C, D?
Estas Expensas del tipo A, B, C, D, las van a pagar los mismos que indica el Código Civil y Comercial, en donde dice que es el propietario quien paga las expensas comunes ordinarias. Esta división de expensas es solo para determinar qué unidad funcional participa de cada gasto según lo determina el reglamento. No es para determinar quién efectúa el pago de las mismas.
¿Y sin son extraordinarias?
El criterio de pago continúa siendo el mismo que para una expensa extraordinaria, es decir el propietario (lo dice el Código Civil y Comercial y la Ley de Alquileres). Para el caso de que existiesen expensas extraordinarias del tipo B o C (o la letra que fuese), es indistinto porque no influye la división que se efectúe sobre determinado gasto dependiendo del tipo que éste sea.
Un dato para tener super en cuenta, es que cuando hay una expensa extraordinaria, los porcentuales a utilizar, por lo general, son los que dice el reglamento para los gastos en los que participan todas la unidades. Esto es porque normalmente las expensas extraordinarias involucran a todo el consorcio.
Puede existir que salga una expensa extraordinaria que se aplique exclusivamente a determinadas unidades funcionales, entonces en ese caso particular, podemos aplicar las mismas cuentas que vimos más arriba para separar dicha cuota, y en ese caso sí tendríamos expensas extraordinarias del tipo B o C o la letra que sea, y quien debe afrontar el gasto es igual a lo mencionado más arriba.
Recalculando
Para resumir todo lo que aprendimos hoy, podemos decir que lo primero que hay que hacer es leer el reglamento para ver si corresponde o no dividir las expensas en columnas A, B, C, D, o las que sean necesarias. Luego, con una simple regla de 3 simple, podemos crear los nuevos porcentuales necesarios para poder dividir los gastos y prorratearlos de forma correcta.
También es importantísimo que los porcentuales figuren en el listado de prorrateo, algo que es obligatorio de acuerdo al modelo de Expensas Claras de las liquidaciones de expensa que el vigente para la C.A.B.A., pero que debería de figurar en todos los modelos en todo el país.
Si tienen dudas o quieren simplemente dejar un comentario, no duden en hacerlo que como siempre los vamos a responder a la brevedad que podamos. Porque no se olviden que nosotros administramos consorcios, como nuestra actividad principal, y en la medida que podemos, hacemos estos posts para intentar ayudar a todos a comprender un poco mejor este mundo tan particular que es vivir en un consorcio y pagar las expensas.
[…] distinta a las gastos ordinarios, como ser una columna B o C. Pero esto no quiere decir que sean expensas extraordinarias B y C, es solo una forma de mostrarlo en la […]
Buen dìa, consulto por lo siguiente,por rotura de caño cloacal se estan cambiando tramos en los departamentos. Tambièn hay otra rotura en las cocheras del edificio. Esto es Extraordinarias u Ordinarias? La impermebilizaciòn del lavadero y la reparaciòn del porton de las cocheras por un total de $ 108.000.- tambien pregunto si es Extraordinaria u Ordinaria. Muchas gracias por su tiempo. Saludos cordiales.
Hola, Nora.
Muchas gracias por comentar.
A nuestro criterio los gastos extraordinarios son aquellos que van a mejorar una parte común del consorcio (por ejemplo en un edificio con pileta instalar un sistema de climatización, hacer una reforma integral del hall de entrada, etc) o que le generen un ingreso económico a futuro para este. Distinto es recaudar una cuota extra porque no le alcanza al consorcio con el dinero que tienen caja.
Dicho esto, los cambios de cañería, cualquiera sea, es un gasto común, sea en el sector que sea. Ahora bien, si en el cambio de cañería colocan una de mayor diámetro para una mejora en general, o sea, algo distinto a lo que esta, podría considerarse extraordinario. Pero es muy difícil determinarlo y es hilar muy finito.
Que un gasto no sea habitual o corriente, tal como un abono o el pago de un servicio, no significa que sea extraordinario. Tampoco lo determina el importe del mismo.
Muchas gracias nuevamente por comentar, Nora. No dudes en ponerte en contacto si te quedo alguna duda.
Hola. Aparece en mi liquidación A “A plus” ( que pagan algunos nunca lo vi) B C y D.
El A/ plus es todo En el B pone retiro de residuos lo mismo que en C y D. Calculo residuos en baulera y cocheras?
No hay locales.
Observo que se han hecho cosas que nunca aparecen detalladas. Ni presupuestos
Todo lo digita con un sólo propietario que se adjudica ser el jefe…
Por ejemplo hizo un plazo fijo con parte del dinero. Porque este propietario lo pidió. Ni sabemos a que nombre Se puede hacer algo para auditar esto?
Hola, Gabriela. Gracias por comentar.
En relación a las letras de la división de gastos de la liquidación, primero deberías consultar con el reglamento de Propiedad Horizontal de tu edificio para ver cómo se liquidan los gastos. Si en el reglamento no lo especifica, o no está muy claro, estás en todo tu derecho de pedirle al administrador que te explique esto. Las liquidaciones tienen que ser lo más claras posibles y cualquiera tiene que entenderlas.
En relación al plazo fijo, si bien los administradores tenemos la potestad para manejar el dinero, este tipo de decisiones tienen que ser determinadas en asamblea dado que se cambia el fin de los fondos del consorcio, que pasan de cubrir los gastos que el edificio efectúe, o necesite hacer, a ponerlo a plazo para que genere una rentabilidad (intereses). Si bien podría mencionar, y esgrimir en su defensa, que es para que el consorcio no pierda caja debido a la inflación, lo que es cierto, son decisiones que deben ser determinadas por el consorcio en Asamblea, sin estar por encima de ningún propietario. Y lógicamente ningún propietario está por encima del resto, salvo que éste posea en porcentual la mayoría del edificio.
Por toda irregularidad, en el ámbito de la C.A.B.A, está el Registro Publico de Administradores, donde podes realizar consultas y denuncias ante irregularidades en el cumplimiento de la Ley 941 que regula nuestra actividad.
Muchas gracias nuevamente por comentar, Gabriela. Y ante cualquier duda quedamos a disposición sin ningún compromiso comercial.
Hola. En el edificio donde vivo hay algunas cocheras (es decir, algunos departamentos tienen cochera y otros no tenemos) Se reparó el piso de la cochera y el portón y apareció en las expensas como gastos A. Es decir, todos pagamos esas reparaciones. Cuando consulté con la administración me dijeron que eran gastos comunes. Eso es así? Gracias.
Hola, Adriana.
Es correcto lo que te dijeron que son gastos comunes, pero deberían haber creado un porcentual donde se separen los gastos, en otra columna distinta a los gastos “A”, que sean exclusivos de cochera para que los departamentos que tienen cochera sean los que paguen por esto de acuerdo a su porcentual.
Por mas que el reglamento no mencione nada de esto, es de buena practica hacer la separación de estos para que sea mas justo para todos. Lo ideal seria que en una asamblea queden asentados estos nuevos porcentuales para que no hayan dudas. No es una modificación del los porcentuales existentes, sino serían unos nuevos para la correcta liquidación de las expensas.
Saludos y gracias por comentar.
Hola me llegaron mis expensas y me sale saldo expensas a 1600 y saldo expensas b: 2500 mi pregunta es la siguiente yo como inquilina debo cancelar las dos o el inquilino cancela una y el propietario la otra ?
Hola, Yeisy.
La división de los gastos, tal como lo explicamos en el post, es muy particular de cada consorcio y es por tal motivo que deberías leer el reglamento para ver de donde surge dicha división en los gastos de las expensas. Si no tenés acceso al reglamento, tal como lo hacemos nosotros con nuestros consorcios a través de un sitio exclusivo (y sin cargo extra), deberías efectuar la consulta a la administración del consorcio para que te explique esto.
Para el caso de que ese gasto “B” corresponda a un gasto no ordinario (comúnmente llamado extraordinario), debería ser afrontado por el propietario tal como lo explica la ley de alquileres.
Pero te recomendamos que lo consultes con el administrador y el propietario del departamento.
Saludos y ojala puedas obtener la respuesta que buscas.
Hola. Consulta
Si el local solo paga gastos administración y seguro
Expensas D pueden modificar estatuto o por código nuevo obligarme a pagar todas lis gastos A?
Hola, ¿Cómo estás?
Lo primero que tenés que hacer es leer el reglamento y ver qué gastos paga el local, y en base a lo que dice el reglamento cotejar con la liquidación de expensas y luego efectuar el reclamo correspondiente en caso de que así lo fuera.
No sabemos qué gastos son los incluidos bajo la letra D en la liquidación, por lo que no podemos decirte si esta bien o no, porque tampoco administramos el consorcio como para conocer el reglamento.
Los gastos que tiene que pagar el local son los que indique el reglamento de propiedad horizontal. El Código dice que las unidades van a pagar en base a lo que diga el reglamento, entonces para modificar esto es necesario una asamblea en la que todo el edificio este de acuerdo, algo muy difícil de lograr.
Esperamos que hayamos podido ayudarte, y en caso que así no lo fuera, no dudes en volver a consultar.
Se rompió la automatización del portón de la cochera que tiene 12 unidades, y han cargado el gasto de arreglo a todas las unidades (departamentos, locales y cocheras como gastos A). Si bien en el reglamento se habla de partes comunes a las entradas, hace 30 años se hizo este portón por los dueños de las cocheras (había otra cortina que no se usó más) y siempre han pagado los gastos que ocasionó el mismo. Es correcto que lo paguemos ahora?
Gracias
Hola, Andrea.
Muchas gracias por comentar.
Lógicamente que los gastos que son únicamente del sector cocheras, deben ser pagados por las unidades que tengan cochera. No es justo que, por ejemplo, el local pague por el ABL o AySA que es exclusivo de dicho sector. Salvo que el local tenga una cochera, ¿no?.
¿El reglamento no habla de los gastos que son de dicho sector?
Debería de haber en la liquidación una columna que sea para esos gastos y que estén divididos de los gastos en los que aportan todas las unidades, sueldos de encargado, cargas sociales, etc.
Saludos y muchas gracias por comentar.
local comercial con salida independiente. Le corresponde el cargo de encargado suplente, horas extras y feriados? Gracias
Hola, Ana María.
Primero te pedimos disculpas en la demora de la respuesta.
Si el local forma parte del consorcio sí, le corresponde. De todas maneras esto lo podes chequear en el reglamento para ver si está excluido de algún gasto y se estén liquidación bien las expensas.
Saludos y gracias por comentar.
buen dia..el gasto C es ordinaria o extraordinaria?
Gracias
Jhonny Izaguirre
Hola, Jhonny.
La letra es independiente al tipo de gasto y no le da una característica al mismo (ordinario o extraordinario).
Saludos y muchas gracias por pasar.
Hola buen dia,
Alquilo un local comercial bajo un edificio, en las expensas no dice en ningun lado expensas ordinarias o extraordinarias, es como que esta todo junto. Tampoco hay columnas A B C o similares
No tengo acceso al edificio.. a ningun lado del edificio, sin embargo las expensas me incluyen arreglos de pasillos, de terraza, de caños de departamentos, pintura y cosas similares. Le corresponde al local tambien o estoy pagando hace meses cosas que no me corresponde? Muchas gracias!
Hola, Gabriela.
Gracias por comentar.
Lo primero que tenés que hacer es conseguir un copia del reglamento, que se la tenés que pedir al propietario y si este no tiene una, se lo tiene que pedir a la administración. En el reglamento del edificio se especifica qué gastos paga quién, en el caso tuyo, debería decir sobre qué gastos participa el local y cuáles no.
Por lo general, los locales no participan en gastos que le son comunes a los departamentos, como ser los servicios de luz, abono de ascensores, etc. Pero repetimos de vuelta: “POR LO GENERAL”. Siempre tenés casos en los que el reglamento no dice absolutamente nada, y si es así, el local paga y participa de los gastos con su porcentual al igual que el resto de las unidades funcionales.
Por tal motivo, sin el reglamento y luego habiendo leído lo que especifica, no podes realizar reclamo de ningún tipo.
También, si estás alquilando, vos como inquilina no podes realizar ningún reclamo, lo tiene que hacer el propietario del local.
Saludos y ante cualquier duda acá estamos para dar una mano.
Buenas tardes, mis felicitaciones por la claridad del post.
Mi consulta es muy sencilla: ¿puede un gasto ser A y, a la vez, también C? ¿Cómo se explica eso?
En el edificio en que vivo, se liquidó (en el mismo período) el control de acceso a puertas (servicio de cerrajería) como gasto A (es decir, que abonan todas las unidades), pero también como C (sólo departamentos). ¿Por qué dos veces?
¡Gracias!!
Hola, Gabriel.
No. O es uno, o es el otro, pero los dos no. Seguramente tiene una explicación o simplemente se equivoco.
Saludos.
Ante todo espero que estén bien y muchas gracias por la ayuda que prestan! Mi consulta es la siguiente! En la liquidación de expensas veo que el pago de Metrogas en el detalle de gastos dentro del rubro 2 aparece como gasto A, sin embargo, en el prorrateo aparece en una columna diferente como si fuera un gasto C ya que el gasto B es el ABL que solo lo pagan las cocheras. Aclaro que el gas es pagado por todas las unidades funcionales (incluyendo cocheras) por lo que me parece correcto que este dentro del detalle de gastos como gasto A pero no me cierra que aparezca detallado en el prorrateo como un gasto C. Mi miedo es que nos lo estén cobrando dos veces, es decir, sumándolo entre los gastos A y aparte en el prorrateo poniendo al cobro nuevamente el mismo importe como gasto C. Me cuesta mas determinarlo ya que se determinaron expensas fijas para los gastos A de manera que no puedo sacar las cuentas ya que seria mas fácil si fuera expensa variable el gasto A porque lo tendría que hacer un calculo. Desde ya muchísimas gracias!!!
Hola, Esteban.
No existe eso de cobrarlo dos veces en una expensa fija. Vos pensa que están juntando plata en un gran fondo y de ahí sacan para pagar todo, incluso Metrogas.
Que lo muestre en columna por separado deberá ser para mostrar lo que paga cada unidad por ese gasto. Lo mas ordenado seria que en el detalle de gastos lo muestra también en la columna C para evitar confusiones o lo saque del cuadro de caja directamente.
Muchas gracias por comentar!
Buenas tardes…
Estimados señores, ante todo gracias por la aclaratoria de las expensas. les comento que hace dos años alquile un Dpto. donde el propietario me informo, que, las expensas “A y B” ordinarias y extra ordinarias, por el simple echo de decir comunes me toca que pagarlas. Yo creo que las extra ordinarias (comunes o no comunes) le corresponden al propietario, ya según mi entender son para mejorar, adecuar o revalorizar la propiedad, yo nunca he estado de acuerdo con ese pago, pero según a su abogado le consigno una serie de documentos donde establece eso norma de carácter permanente, le sabría agradecer por favor, a donde tengo ir o en su defecto enviar un correo para que me aclaren tal situación, yo soy extranjero y desconozco la normativa legal vigente en materia de alquileres. gracias, que Dios les bendiga y espero su pronta respuesta.
Hola, Ever.
Antes que nada, te recomiendo este post que hicimos sobre expensas extraordinarias.
No hay una normativa que diga exactamente “tal gasto es extraordinario”, sino es a interpretación del administrador, quien es el que liquida las expensas.
Saludos y gracias por comentar.
Hola, tengo la siguiente consulta
En el Edificio donde estoy alquilada realizaron trabajos de reparación y pintura externa del Edificio, tal gasto lo liquidan en el recibo de las expensas con la letra C. Considero que es un gasto extraordinario que no le compete pagar al inquilino, seguir la Ley de alquileres. Realice la consulta a la inmobiliaria y me responden que tales mejoras fue por una disposición municipal de mantenimiento y conservación de edificios, por lo que el valor abonado es totalmente ordinario. Necesito me asesoren, gracias
Hola, Ahimara.
Es correcto. La antigua Ley 257, actualmente ley 6.116, estable que (para hacerlo facil y entendible) los consorcios tengan las partes exteriores en optimas condiciones para evitar accidentes, etc. Si ese gasto esta relacionado con esto, es totalmente ordinario.
Te recomiendo este post que hicimos sobre las expensas extraordinarias.
Saludos y gracias por comentar.
Hola. Buenos dias. Las expensas por deudas acumulada de otros propetarios les corresponden a el inquilino o a el propietario?
Hola, Rafael.
No entiendo tu consulta. ¿lo que debe una unidad lo pone al cobro para recuperar? Si es asi, hay que ver si toda la deuda de esa unidad es ordinaria o hubo alguna expensa extraordinaria. Es muy difícil de determinar.
Esto debería ser un arreglo entre partes.
Saludos y gracias por comentar.
Buenas tardes , en mi consorcio hace 3 meses comenzaron a cobrar expensas D sin informar previamente , ni se aprobó en una asamblea . Tampoco sabemos a qué se destina ese dinero $50.000 x mes pero si todos los meses hacen figurar gastos difícil de comprobar por esos importes ..eso es LEGAL ?
Hola, Silvina.
El administrador tiene la potestad de poner al cobro el importe que crea necesario para satisfacer las necesidades del consorcio. Lo ético seria haber hecho una consulta o mejor aun una asamblea. Como mínimo haber mandado una circular informándolo.
No es ilegal, pero no es ético hacerlo de la manera que lo hizo.
Recorda que siempre pueden pedir justificación de los fondos gastados y destino de los mismos, por lo que están en todo su derecho a solicitar los comprobantes respaldatorios de lo gastado o realizar una auditoria,
Saludos y gracias por comentar!
Quisiera saberbsi corresponde a propietario o inquilino el pago de la columna C de las expensas. Muchas gracias
Hola, Verónica.
Esto deberías consultarlo a tu administrador si los gastos que se encuentran en la columna C son extraordinarios o no. Para saber cuales son los gastos extraordinarios, te recomiendo este post que hicimos al respecto.
Saludos y gracias por comentar!
En mi identifico acaban de aplicar un aumento en en las expensas ordinarias (item A) , y a su vez hay un item C dónde aparece una expensa extraordinaria. Por asamblea se resolvió además del aumento de las ordinarias aplicar un diez porciento en concepto de “mayores gastos ” esto empezó a aparecer en un item B. Este nuevo item B es una expensa ordinaria o extraordinaria ? Para mí es importante saberlo porque soy inquilina porque el item B es confuso y no sé si debo pagarlo yo (ordinarias) o el dueño (extraordinarias )
Hola, Marcela.
Esta pregunta deberías realizarla al administrador, en capaz el propietario, para saber exactamente que fin van a tener dichos fondos. Las letras, no importa cual sean, lo que importa es el destino de esos fondos y el administrador debe ser claro en esto.
Si le consultas, debería responderte con exactitud si esos fondos van a ser destinados para un gasto extraordinario o no. Y cuando hablamos de gasto extraordinario, te recomiendo este post que hicimos para lo entiendas mejor.
Saludos y gracias por comentar!
Buen día, estimado quería consultar por un problema que hay en el edificio , se rompió el portón eléctrico de las cochera internas que esta pasando unas rejas en el frente del edificio, la administración puso ese gasto como expensas ordinarias para que las paguemos todos. En el edificio la gente que no utiliza las cocheras no quiere pagar ese arreglo ya que no es un area común solo lo utilizan los dueños de las cocheras. Que seria lo correcto me podrán informar. Gracias
Hola, Paola.
En el reglamento del consorcio debe especificar la division de gastos y quien debe pagarlo, si todos o solo las cocheras. Por lo general son solo las cocheras.
Saludos.
Hola. Consulta. En mi edificio donde alquilo agregaron un ítem que dice honorarios administrativos (que según lo que me comento es lo que debe le abona a la contadora por l liquidación del portero) eso corresponde pagarlo el inquilino?
Hola, Katia.
Es un gasto ordinario porque corresponde a la liquidación del sueldo del personal. Por lo tanto sí.
Saludos.
buen dia, yo quisiera preguntar xq en la liquidacion de mis expensas hay tres columnas a b c e comn tres porcentuales diferentes, siempre descuento del pago de alquiler el porcentaje mas bajo de la columna b. esta bien ? muchas gracias
Hola, Mirta.
Los motivos por los que tenes 3 columnas pueden ser muy variados y al no adminstrar tu edificio es imposible de saber.
Los motivos mas comunes son los que explicamos en este mismo posteo.
Saludos.
Hola, gracias por la data q aportan. Pregunta, en el edificio donde vivo los dpto A son el doble del tamaño de lo dptos B. Esto hace que las expensas sean super desproporcionadas. Hay algo q se pueda hacer? Al menos en el caso de extraordinarias para mejoras de todo el edificio, por ejemplo camaras de seguridad en las puertas comunes a todo y cambio de tecnologia de la llave de acceso es posible acordar que la proporcion sea por unidad, no por metros2. El tema es que no se pueden hacer mejoras si no se reparte mejor en estos tiempos. gracias
Hola, Sandra.
¿A qué te referís por desproporcionadas? Al hablar de deptos “B”, ¿te referís al los departamentos identificados con la letra “B” o al listado de prorrateo bajo la letra “B”?
Hola, me meti en el maravilloso mundo de administración de edificios y me surgió esta duda. El pago de expensas extraordinarias es proporcional a los m2? En este caso las ordinarias las estan pagando así. No tengo acceso al reglamento interno, pero esto genero un descontento entre vecinos y no encontré la respuesta en el código civil y comercial… Agradezco su orientación.
Hola, Silvia.
La expensas extraordinarias se pagar de acuerdo al porcentual que indique el reglamento (en caso de que haya un porcentual especial para tal caso) o el que habitualmente pagan expensas.
Saludos.
Hola!
Me super sirvió el posteo. Yo quería consultarles por lo siguiente: en el desglose de las expensas hace un año que vengo pagando, además de las Expensas %A, un fondo especial que dicta lo siguiente:
En la página 6 de las expensas del mes de MARZO menciona que el fondo especial se utilizaría en caso de imponderables. Por lo que tengo entendido el fondo especial es un gasto operativo que por lo que veo están usando para gastos no comunes, como por ejemplo, cito: “provisión y cambio del baño del 5° B (por gastos del consorcio no se pudo realizar en período anterior y está pendiente (…) finalizar la puesta funcionamiento toma corriente para lavarropa del 5°D” y continúa en la página 2: “ Informamos que se pone el fondo especial por $270.000.- compuesto por: el costo de los trabajos y mantenimiento de la presente liquidación en la columna %D ($231.160) más el saldo negativo en caja ($41.861,30), que se lo debe a esta administración para poder cumplir con varias obligaciones de pago”. Asimismo, en la página 5 menciona “de no abonarse las expensas, ni las deudas, el saldo de la misma será negativo, consumiendo los fondos de cuota extra…” en esta nota se refiere a las deudas de cuota extra por parte de algunos propietarios y se indica que en caso de no pagar, se utilizará el fondo especial para dicha deuda. Mi duda es si el fondo especial entonces se está usando para arreglos que figuran en la columna %D y además para hacer un fondo en caso de imponderables. Si así fuese, en mi caso me corresponden expensas %A que ya incluyen el mantenimiento de partes comunes, cargas sociales, etc.; lo cual no comprende un fondo operativo (especial/extra) ni los arreglos que figuran en la columna %D, ya que los mismos corresponden a cuota extra. En mi caso, abono desde el mes de julio del año 2022 dicho fondo especial, que estuve revisando que incluía anticipos de pago. En caso de que deba costear como locadora un gasto común, el mismo debe abonarse una vez realizado el trabajo y en la columna de gastos %A (¿entendó bien?). Querría saber en qué página puedo revisar legislación al respecto. Ah, en el desglose de expensas me cobran todos los meses un porcentaje de fondo especial que en general va variando (suele aumentar) y después no especifican en las columnas, divididas por letras de la A a la D, a qué pertenece el fondo especial.
Hola, Candela.
Es muy difícil responder a tu consulta dado que es muy especifica de tu consorcio el cual no administramos para conocer detalladamente las liquidaciones de expensas.
Pero tene en cuenta que los esos fondos pueden ser destinados a gastos ordinarios también, por lo que hay solicitarle a la administración que te indique cuales son, en caso de corresponder, para hablarlo con la propietario y determinar quien debe hacerse cargo de los mismos.
Saludos.
Soy inquilino en un edificio en el que en la ultima reunion de consorcio se determinó que las expensas aumenten un 100% por deudas con distintos proveedores del consorcio. La deuda esta detallada y resolvieron cuotificarla en 3; por lo que los 3 proximos meses van a venir detalladas como EXPENSAS ‘C’. Lo que quisiera saber es si esto no corresponderia ser considerado “extraordinario” dado que la deuda se genero por una mala administracion del consorcio.
Hola, Diego.
No porque el fin de los gastos son ordinario. Pasate por acá para entender mejor qué son gastos extraordinarios.
Hola, hay alguna manera ,amparo o alguna acción judicial para el caso en donde no se especifica en el reglamento del edificio que corresponde pagar a locales y q a departamentos,tengo un local y me paso pagando todo tipo de gasto, ascensores, luces, cerradura y otros, los cuales no utilizo,
Gracias
Hola, Diego.
Deberías consultar con un abogado especialista para ver si es viable algún tipo de acción judicial y si hay jurisprudencia en relación a esto.
Lamentablemente habría que modificar el reglamento para realizarlo.
Saludos.
Estimados: mi consulta es la siguiente: en mi edificio 2 propietarios tienen morosidad mayor a dos años, y la administración está reclamando por vía judicial . Ahora bien, este año se decidió emprender un arreglo necesario para la preservación del edificio, muy costoso, teniendo que asumir el resto del consorcio el porcentaje que no pagan estos dos propietarios morosos. Se resolvió asumir el pago del porcentaje de los morosos solidariamente entre los consorcistas, es decir se dividió en partes iguales entre los restantes consorcistas, pero un copropietario impugnó diciendo que la división tiene que ser según porcentaje (unidad) correspondiente por reglamento. En el reglamento de copropiedad esto no está especificado ( cómo repartir deuda de otros consorcistas). El reglamento solo hace referencia a cómo se asumen los gastos por cada unidad, arreglo, etc. Mi consulta: es válido o legal resolver en asamblea asumir solidariamente( partes iguales lo correspondiente a otras unidades) a fin de poder llevar adelante los arreglos de inmueble necesarios para su preservación, cuando no está especificado en el reglamento. Se puede impugnar está desicion. Se puede someter a votación la manera de cómo asumir ese costo?
Hola, Valeria.
Todo valor que se pone al cobro, de cualquier índole, tienen que ser prorrateado por el porcentual que indica el reglamento. No puede ser por partes iguales dado que para tal fin existen los porcentuales y el reglamento seguro lo indica de esa manera. Por lo que si un propietario impugna la asamblea alegando este argumento, tiene razón.
Ahora bien, para que una asamblea sea impugnada legalmente lo tienen que decidir la justicia, es decir un Juez. No lo hace un propietario enviando una carta documento o expresándolo en la asamblea. Quien quiera impugnar una asamblea, además de enviar la CD, debe realizar una denuncia en la justicia y un Juez decir que la asamblea es nula. Hasta que un Juez no lo diga, la asamblea y lo decidido, tiene validez.
Saludos.