La forma en que se liquidan las expensas de un edificio es única, y lo mejor de todo es que es super fácil entender.
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Para saber cómo se liquidan, tenés que saber qué son las expensas
Antes de todo, tenemos que tener en claro qué son las expensas. Y para hacerlo de una forma sencilla, podemos decir que son todos los gastos que efectúa el consorcio durante el mes. Las expensas junta todos esos gastos y los divide entre todas las unidades del consorcio de forma proporcional de acuerdo al porcentual que está estipulado en el reglamento de propiedad horizontal del edificio.
Muchas veces al momento de que te llegan las expensas de tu edificio, no entendes cómo es que se llega a ese valor que tanto te pone nervioso y esperas que cada día sea mas bajo. Por eso hacemos este post, porque sabemos que hay mucha gente que no entiende como se liquidan las expensas de un edificio.
Lo mejor de todo esto, tal como lo dijimos al principio de este post, es que es super sencillo entender cómo se liquidan, y esto linkea con nuestro post donde explicamos como se lee una liquidacion de expensas. Te recomendamos que pases primero por ese post, aunque no es condición necesaria para que lo entiendas, es solo para que complementes este posteo y tengas más información.
Como lo mencionamos en ese post, la liquidacion de expensas la podemos dividir en tres partes y hoy nos vamos a centrar en dos de ellas:
- Detalle de gastos
- Listado de prorrateo
El rol del detalle de gastos en la forma en que se liquida una liquidación de expensas
En el detalle de gastos vamos a encontrar todos los gastos que efectuó el consorcio durante el mes. Si estas en la C.A.B.A., la liquidacion tiene un modelo preestablecido, pero esto es válido para cualquier parte del país porque la forma en que se liquidan las expensas es la misma.
Dentro de este sector, sumas los subtotales de todos los rubros (esto seguro ya esta impreso en la liquidacion de expensas) y con ese total, pasamos la ultima parte de la liquidacion.
El prorrateo y sus porcentuales fundamentales para liquidar una liquidacion de expensas
Cuenta para liquidar expensas
Con el total de gastos que efectuó el consorcio, vamos a multiplicarlo por el porcentual que le corresponde a tu unidad. Por ejemplo, si tu departamento o unidad funcional, tiene un porcentual del 2%, y el edificio gastó por $ 10.000.-, lo que se liquidó por expensas es $ 20.- ¿Por qué? Porque $ 20.- es el 20% de $ 10.000.- (la cuenta que tenés que hacer es 10.000 x 0,20, o, 10.000 x 20 / 100)
Y listo, es así de sencilla es la forma en que se liquidan las expensas. Pero, puede haber una variante a esta forma, que tampoco es muy difícil de entender.
Otras columnas también se incluyen en como se liquidan las expensas de un edificio
En lugar de que se liquide el monto exacto de lo que gasto el edificio, el importe puede ser uno fijo, pero el cálculo es exactamente el mismo. Se toma el valor y se lo multiplica por el porcentual, y ya está.
También se pueden agregar otros valores, como para “complicarla” un poco más, por ejemplo, el consumo de AySA, gastos particulares y otros.
Cualquier duda que tengas dejala en los comentarios que vamos a responderla sin ningún problema. La idea que es que mas gente sepa para que puedan entender como se liquidan las expensas.
[…] ¿Cuál es el importe a recaudar o prorratear? […]
[…] el mes el edificio realiza gastos (también se lo conocen como expensas comunes ordinarias), al igual que los que hacen ustedes en sus casas de acuerdo a la economía de la familia. Estos […]
Hola. En el edificio q alquilo, la administración liquida expensas fijas pero no discrimina lo q se paga por encima del gasto real y esa diferencia queda en caja. Al ser yo inquilina, todos los meses dejo un excedente q no puedo descontar del alquiler xq no SE MENCIONA. Qué debo hacer?
Hola, María Paula.
La administración no está obligada a discriminar lo que gasta por encima de lo que recauda en concepto de expensas porque todo tiene que estar detallado en la liquidación. Este valor lo podes sacar por diferencia y basta con hacer una cuenta sencilla de suma y resta: lo que entró menos lo que salió por pagos. La diferencia es correcto que quede en caja.
Luego mencionas que tus pagos a cuenta (lo que te queda a favor del próximo periodo) no los menciona, es algo que está mal porque tiene que detallar en el listado de prorrateo todos los pagos que recibe de las unidades. O sea, si vos tenias que pagar, por ejemplo, $ 2.000.- y pagaste por $ 2.500.-, en la columna de “Cobrado” del listado de prorrateo tienen que figurar los $ 2.500.- que pagaste y a su vez te tienen que entregar un recibo por ese pago (esto lo puede hacer en el momento que pagas o con la próxima liquidación). Con esto debería ser suficiente para que sea reconocido por la inmobiliaria.
Si la administración es de Capital Federal y no está entregando recibos por lo pagado, podes hacer la denuncia correspondiente en el R.P.A. (Registro Publico de Administradores). Si vivís en la Provincia de Buenos Aires, no hay un Registro como el de Capital para hacer una denuncia y deberías iniciar acciones de manera particular para que cumpla con las obligaciones que dicta el Código Civil y Comercial en materia de Propiedad Horizontal.
Lo que recomendamos nosotros es siempre la vía del diálogo, tal vez con un llamado y pedirle que te emita el recibo correspondiente por tu pago es suficiente y te ahorras varios dolores de cabeza. Pero si no es así estás en todo tu derecho de iniciar las acciones que creas convenientes, siempre asesorada por un abogado.
¡Saludos y muchas gracias por comentar!
Porque si tengo plata a mí favor en las expensas sala con el signo negativo y no positivo ( ya que tengo a mi favor).y de dónde surge el monto del porcentual?. Gracias
Hola, María.
El saldo a favor tuyo esta bien que figure en negativo en las expensas porque es plata que “te debe” el consorcio y se va a compensar cuando se te cargue “la deuda” por las expensas que tenés que pagar. Lo pongo entre comillas para usar términos simples y que se entienda y no marear con frases contables.
Los porcentuales surgen del Reglamento de Propiedad Horizontal de tu edificio (cuando nosotros administramos un edificio lo ponemos a disposición de todos, por ejemplo acá), que se calculan cuando se construye el mismo y un agrimensor toma las medidas de todos los sectores y efectúa el calculo de los porcentuales para que todos, en la mayoría de los casos, contribuyan proporcionalmente en los gastos que va a tener el consorcio en el futuro.
Muchas gracias por comentar y no dudes en consultarnos cualquier otra duda que tengas.
Quería consultar acerca de la liquidación de expensas del edificio del cual soy propietaria y alquilo y las expensas se recaudan en base a un monto fijo de ordinarias y otro de extraordinarias establecidas x asamblea. El inquilino paga ordinarias y yo extraordinarias, pero cuando las ordinarias no alcanzan la administradora usa el
Fondo de extraordinarias para pagar esos gastos ordinarios y ya usó casi todo el fondo .Ya le reclame y me dice que está bien liquidado… tiene razón??? No me Jade e, que puedo hacer al respecto?
¿Cómo estás, María Teresa?
Te lo planteo de la siguiente manera, porque la operatoria es similar:
Si vos en tu casa tenes la plata dividida en dos: por un lado lo que ganas todos los meses por tu trabajo y por el otro lo que pudiste ahorrar en determinado tiempo guardado en un cajón. ¿De dónde sacarías vos, de manera rápida, dinero cuando lo que ganas todos los meses no te alcanza para cubrir los gastos mensuales? Lo más probable sea que saques del cajón. Eso es lo que está pasando. (es lo que entendemos de acuerdo a lo que nos contás. Si no es así, por favor, decírnoslo).
Lo que hace está correcto porque de algún lado tiene que sacar dinero para hacer frente a lo que gasta el consorcio, de otra manera debería dejar de pagar cosas o prestarle plata al consorcio cobrando el interés que considere apropiado.
La solución hubiera sido que aumente la liquidación para recomponer el fondo y evitar que el mismo no tenga los recursos para afrontar el motivo por el que fue creado en esa asamblea. Pero muchas veces el consorcio no autoriza el aumento de las expensas por diversas razones totalmente validas, y es ahi cuando los problemas de caja de los edificios comienzan.
Muchas gracias por comentar, María Teresa. No dudes en contactarnos si te surge alguna otra duda.
hola buen día quería saber quién es la parte respondable del pago de fateryh FMVDD; fateryh SERACARH; SUTERH ?? el consorcio o la persona encargada del edificio?? no entiendo bien cómo es el tema. gracias!
Hola, María.
SUTERH, FATERYH y SERACARH los abona el consorcio porque es la parte que tienen abona el empleador, que es el consorcio, y es por eso que figuran en las liquidaciones.
Saludos y gracias por comentar.
Hola buenas noches.En la liquidación de Expensas veo que suman A B C y da un monto Total, por ejemplo $300.000. sin embargo Cuando suman Los porcentuales De Cada Apartamento es el 100% pero El monto en pesos es menor a la suma A B C. Y oteao duda, mi Apartamento tiene un porcentual del 3,08%, Como Calculo cuanto me toca pagar de Expensas? Nada me cuadra. Muchas gracias.
Hola, Richard.
En la liquidación de expensas también deberías tener 3 porcentuales, no solamente uno, dado que la misma esta dividida en gastos A, B y C, tal como vos mismo mencionas. Pero seguramente en el reglamento solo tengas uno solo. (el 3,08% que decís).
La suma de estos porcentuales tienen que dar el 100% en cada uno, y la suma de los valores de cada columna prorrateado por cada uno de estos porcentuales, te va a dar el total de lo que tengas que pagar.
Por ejemplo, supongamos que todos los porcentuales, tanto el A, B y C, tienen el 3,08%, o sea el mismo valor. Si el total de la columna A, multiplicado por el porcentual (3,08%) da, por ejemplo, $ 100.-, y en las otras restante también da $ 100.-, lo que deberías pagar por expensas es A+B+C (100+100+100) lo que da el total de $ 300.-
En caso de que no se entienda, por favor avisanos y tratamos de ser un poco más claros.
Saludos y gracias por comentar.
Buen día. Alquilo un departamento para mi hijo en buenos aires. Nunca me dieron factura no se hizo contrato escrito. Ahora q me lo quisieron aumentar y pedí q revés el monto porq me cobra como si se rigiera por la ley, me pidió q desaloje ahora en junio. Nuevamente me pidió q le pagué en efectivo junio y analizando lo q pague desde el comienzo del contrato verbal descubrí q pague siempre el impuesto inmobiliario. Y leyemdo las expensas creo q estoy pagando las expensas extraordinarias, pero no sé identificarlas al decir expensa A B C Y D
Hola, Adela.
Deberías asesorarte legalmente dado que un contrato por alquiler no debería ser verbal nunca.
Saludos.
Vivo en un edificio que se autoadministra. El administrador ( que vive en el edificio, pero no es propietario), viajo a España en Junio pasado, êl me dijo que volvìa y cobraba las expensas, pero resulta que, por el problema de los vuelos, no puede volver, supuestamente hasta Octubre y la comisiòn quiere cobrar las expensas sin entregar el resumen de gastos correspondiente ya que argumentan que el administrador se llevò todo el dinero y que hay que pagar los gastos. Mi duda es si debo pagarles sin tener el resumen de expensas.
Aclaro que acà ya hubo problemas por el mal manejo de fondos. Incluso un intento de estafa por gente que hoy esta en la Comisiòn. Gracias.
Hola, Rita.
Lamentablemente al no tener administrador no hay un responsable legal del consorcio que pueda asumir la culpa en caso de una estafa o similar. Vos pensa que le estas entregando dinero a un tercero, por mas que sea un propietario del consorcio, y esto siempre lleva un riesgo.
Siempre tenés que pedir un recibo firmado por quien recibe el dinero, con aclaración, DNI y concepto por el que estas entregando dinero. De esta manera vas a tener, aunque sea, algo en caso de que haya un problema.
Si es un consorcio, siempre es recomendable que tenga administrador. Muchas veces termina siendo mas caro no tenerlo por situaciones como esta.
Saludos y gracias por comentar.
Hola, vivo en un PH, del cual soy propietaria, y el administrador, triplico el valor de las expensas para hacer un fondo para futuras reparaciones, asi, yo que deberia pagar $ 2900, estoy pagando $ 8400, esto es posible? se puede triplicar el monto?
Hola, Elizabeth.
El administrador tiene la potestad de poner el valor que crea indicado de acuerdo al plan que tenga en relación de las reparaciones y pagos que debe efectuar el consorcio. Nosotros, al ser un valor demasiado alto el que mencionas (el de triplicar el valor de las expensas), realizamos una asamblea extraordinaria explicando y demostrando el por qué es necesario una modificación en lo que venían pagando por expensas.
La manera en la actuó, para nosotros, no fue la correcta, pero sí, tiene la potestad de realizarlo porque lo avala el Código Civil y el Reglamento del Consorcio.
Saludos y gracias por comentar.
Buenas noches tengo una consulta, vivo hace 18 años en un edificio viejo soy inquilina, no hay un consorcio legal, solo un propietario de un departamento que cobra las expensas y hace arreglos pequeños como cambiar una lamparita o pagar los gastos de agua, el edificio no se pinta los timbres no andan y nos pasa un papel impreso con el monto que hay que pagar, pagaba 400 pesos ya que no se hace NADA en el edificio pero me aumento a 1000 con la escusa de que viene a limpiar dos veces por semana una chica. teniendo en cuenta que si hay algun problema grave recae sobre el “problema” y este no se quiere hacer responsable digamos( teniendo en cuenta que el tanque de agua esta en la terraza la cual el se adueño porque yo tengo patio nunca me correspodio la terraza al igual que le garage solo la utiliza él) , cuando le consulte porque me aumento el 150% asume que hace rato no aumenta y quiere arreglar las cosas y que se puede denunciar a los inquilinos que no pagan porque tiene la ley de expensas en su propiedad y el ticket de todos los gastos y no cobra por lo que hace (osea nada)
Hola, Alejandra.
Básicamente esta administrando, y por mas que no cobre honorarios, tienen que estar registrado en el RPA (si el consorcio se encuentra en la C.A.B.A.).
Si no hay una asamblea en la que se lo haya designado como administrador ad honorem (sin cobrar honorarios), básicamente le estas dando plata, y el resto del consorcio, a un tercero y en caso de querer hacer una denuncia, o lo que fuera, contra el, va a ser muy difícil defender tu posición. Y desde este punto la respuesta a todo es, lamentablemente, que no se puede hacer nada salvo hablar con el de manera particular.
Es por estos motivos que los consorcios TIENEN que tener un administrador. Tiene que haber un responsable que vele por el beneficio del consorcio y rinda cuentas de esto de una forma transparente y legal.
Saludos y lamentamos no poder ayudarte.
Consulto:
Vivo en un PH que consta de tres unidades.
Las últimas dos facturas de AYSA vienen a nombre de Consorcio de Propietarios por decisión de AYSA.
Y ahora viene el lío: Cuento con tarifa social y los otros propietarios pretenden que un tercio de la factura total “total la tarifa social ya está incluída” lo que es una maniobra porque de esa manera los beneficios se reparten entre tres.
¿Cómo debo calcular mi parte?
Lo hice dividiendo la factura consumidor final por la suma de los tres “discriminados” que hace AYSA.
Eso lo tomo como un “factor k” y multiplico cada discriminado por ese factor.
Me da perfecto pero los vecinos no lo aceptan.
Muchas gracias
Hola, Herr.
Por lo general AySA viene con un listado de lo que cobra por cada unidad funcional, en el caso de la factura global por consorcio. Ahí tenés lo que deben pagar cada uno y lo único que deberían hacer es dividir el componente de impuestos entre las 3 unidades.
Saludos y gracias por comentar.
Buenas tardes,
Necesito saber si los propietarios de los locales comerciales de un edifico deben pagar el porcentual que les corresponde de acuerdo al Reglamento de copropiedad del sueldo y gastos del encargado.
En el reglamento indica que los locales comerciales no abonarán los gastos que no estén directamente relacionados con los locales y cita como ejemplo, el mantenimiento de los ascensores. Frente a ésta cláusula, el propietario de un local en particular quiere abonar solamente el 50% de los gastos. Es legal y corresponde? sabiendo que el encargado además se ocupa del correcto funcionamiento de las bombas de agua, limpieza y vaciamiento de los tanques el edifico, recarga de los matafuego etc?
Ojalá puedan ayudarme. Saludos
Buenas tarde, Victoria.
El reglamento es donde se indica que le corresponde pagar a cada unidad. Si el reglamento no indica o especifica esto, lamentablemente no hay mucho por hacer.
Deberías consultarle a tu administrador que seguramente tiene conocimiento de lo que indica el mismo.
Saludos y gracias por comentar!
Buenas noches! El valor porcentual es variable? Siempre fue de 1.66% en mi caso, pero este mes aparece del 5.54%, y me aumenta el valor de las expensas en aprox un 230% .
Muchas gracias!
Hola, Maria Eugenia.
No, el porcentual es fijo y de acuerdo al reglamento.
Habría que ver qué otras cosas hay en la liquidación que hacen que varíe el porcentual, pero no es correcto que lo sea.
Saludos.
Buenas noches yo vivo en un departamento que tiene mas metros cuadrados que otros y por ende se me cobran mas expensas que los departamentos con menos metros cuadrados. Es legal esto? y de no serlo me podrían facilitar la ley que estipula el calculo de expensas para realizar el reclamo ante el consorcio?. Muchas gracias. Saludos.
Hola, Luis.
Es correcto y legal que una unidad de mas metros pague mas expensas.
Los porcentuales surgen de las medidas que tomo el agrimensensor a la hora de redactar el reglamento cuando se construyó el edificio.
Saludos.
Hola la administración aumentó un 50 x ciento las expensas x gastos futuros. Como y si se debe especificar esto, xq no queda claro q pagamos gracias
Hola, Diana.
En realidad debería haber enviado, por lo menos, una circular explicando el porqué del aumento. Si no lo hizo, solicitarle el motivo y qué gastos futuros. (SAC, arreglos, deudas, etc)
Saludos.
Buen día.Yo consulto sobre la fc de Aysa que viene global. Al tener Tarifa Social el importe de la FC a pagar es menor por “mi TS” y se beneficiarían todos. Por tal motivo fui a Aysa y me dijeron que la administración liquidará el monto a pagar como figura en la boleta de Aysa pero en mi caso deberá descontar el importe que viene en -(signo menos) y ponerlo en la liquidación. Porque de lo contrario estaría abonando lo mismo que el resto es decir mi porcentual de la factura que ya tiene el descuento de Aysa por mi Tarifa Social. Aysa me respondió que debo abonar el porcentual del total de la boleta y descontar en mi pago el importe por TS porque sino me estarían perjudicando. Es esto así? La administradora hace 2 meses no me los descuenta y hace caro omiso a mi reclamo. Espero me reído dan. Gracias
Hola, Martina.
Lo que debe hacer la administradora es pasar AySA como gasto particular a cada unidad. De esa manera no hay forma que el resto pague de menos por tu beneficio. ¿Es más trabajo? Sí, pero hay que hacerlo. Nosotros lo hacemos.
Básicamente, tienen que pasar el gasto total de AySA por el cuadro de caja (porque el gasto total lo paga el consorcio) y el recupero lo hace por columna aparte en el listado de prorrateo, especificando unidad por unidad lo que debe pagar.
Saludo.
Hola vivo en un edifico como inquilino, y desde julio quieren dividir gastos sobre las unidades ocupadas y no sobre la totalidad de las unidades del condominio , no existe consorcio, luz de obra etc, no tiene medidas de seguridad, etc desde hace más de un año! Solo me reuso a abonar extras según lo que indica el reglamento de propiedad horizontal, soy de provincia.
Gracias
Hola, Pablo.
Si hay un reglamento (inscripto) es un consorcio conformado legalmente. Todas las inquietudes sobre el pago de las expensas tenés que hacérselas saber al propietario y llegar a un acuerdo con el, si no es que ya existe uno.
Lamentablemente como inquilino no tenés voto en las decisiones que se tomen.
Saludos.