Los honorarios de la administración de consorcios siempre es un tema que, por lo menos, trae discusión. Pero hay cuestiones que tenemos que tener en claro antes de hablar de ellos y una de ellas es que honorarios no es lo mismo que sueldoo remuneración.
Partiendo desde esa base, en la que los honorarios no es un sueldo, tenemos que justificar esto. Tal vez para muchos es claro, pero hay otros más que creen que los honorarios del administrador de consorcios es, y cito textual, “es lo que gana el administrador que le pagamos entre todos”.
Esto es un error muy grande porque el administrador no es un empleado del consorcio. El administrador es el mandatario o representante legalde éste que es elegido en asamblea por mayoría. El que tiene obligaciones legales que cumplir y responsabilidades, legales también, a las que responder. Los únicos empleados que tiene el consorcio es el encargado, ayudante, personal de seguridad, vigilador, etc.
¿Cómo se calculan los honorarios de los administradores?
Por lo general, los honorarios se calculan en base a la cantidad de unidades funcionales que tenga el consorcio y ese valor puede ser más alto o más bajo, dependiendo de los servicios centrales que posea el edificio a presupuestar. Es decir, una valor X por la cantidad de unidades que tenga el edificio. La ubicación geográfica donde se encuentre ubicado el consorcio, no debería ser un factor de incidencia a la hora de presupuestar los honorarios del administrador. Por lo que un edificio de similares características, deberían tener el mismo presupuesto si se encontrase uno en Belgrano y otro en Flores.
En nuestro caso siempre publicamos los estimativos de nuestros honorarios, de acuerdo a la categoría del edificio.
Los honorarios del administrador no están regulados por ninguna legislación, o sea, no hay una ley o disposición local que diga: los honorarios del administrador van a ser x plata dependiendo la cantidad de unidades que pueda tener un consorcio. Es por esto que a veces hay muchas diferencias cuando se solicita una propuesta y se encuentra que algunos son más caros y otros mucho, pero mucho más baratos.
Una forma para saber si son caros o baratos, es tomar como referencia los honorarios de la CAPHAI (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias), y utilizar la calculadora que ofrecen de manera gratuita. Nosotros utilizamos la tabla con los valores que ellos publican y actualizan cada 6 meses como referencia en los honorarios que presupuestamos.
Por tal motivo, y al no estar regulados de manera oficial, no existe una escala “oficial” de honorarios de administradores de consorcios, tanto a nivel local como a nivel nacional.
Hay extras que también pueden cobrarse por separado.
Otro punto que es muy confuso son los extras que cobran los administradores y que no incluyen, luego de haber presupuestado un valor por sus tareas, que pueden ser desde certificados de deudas, presentación de los formularios F931 y varios ejemplos más.
El problema en esto no es que los cobren, de hecho si cada uno considera que es correcto cobrar por un trabajo que excede las tareas que se hacen habitualmente, es totalmente entendible. El problema, a nuestro entender, radica en no informarlo antes, o sea, al momento de presupuestar. Pero muchas veces esto ocurre para no perder a un potencial cliente, entonces cuando luego cobran esos “extras” es cuando comienzan las fricciones entre la administración del edificio y los que viven en el, y las dudas empiezan a revolotear sobre si es realmente transparente o no.
La transparencia y claridad a la hora de presupuestar los honorarios, y qué cosas incluyen los mismos, es vital para que luego no haya confusiones a la hora de cobrar un extra. Y si la forma de aumentarlos, quedan asentados por asamblea, aún mejor.
Siempre, lo ideal es llegar a un acuerdo.
Para finalizar, la ultima palabra siempre la tiene el consorcio en asamblea a la hora de elegir al administrador y si está de acuerdo o no con sus honorarios. Lo ideal, y nuestra recomendación, es siempre dejar plasmado el importe que el administrador cobra por sus honorarios y si hay extras, también, en el acta de asamblea.
Tal vez esto último es mas difícil por el hecho de la variación en los precios de los extras y que no haya tanta regularidad en los mismos (un certificado de libre deuda, por ejemplo, no se piden todos los meses), pero en la medida que se pueda es mejor dejarlo por escrito para que no haya dudas futuras.
Buena tardes, vivo en un edificio de solo 3 pisos, es un departamento por piso. estamos buscando un administrador pero nos pasan diferentes honorarios y no sabemos cuanto deberiamos pagar. Tampoco sabemos que categoria es el edificio, tenemos aire acondicionado central pero no piscina ni ningun otro espacio en comun.
Podrian ustedes guiarme en cuanto a los honorarios del administrador?
Saludos y quedo a la espera de su respuesta. Gracias.
Hola, Valeria, ¿Cómo estás?
Mirá, al ser un edificio “chico”, en el que seguramente debe ser menos de 10 unidades (si no es así, por favor, correginos), vas a tener mucha diferencia entre los honorarios a presupuestar porque, por lo general, los honorarios tienen un mínimo de unidades funcionales, tal como lo recomienda la CAPHAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal).
En nuestro caso, el mínimo que estamos cobrando es de $ 10.000.-. Vas a encontrar administraciones que cobren menos seguro, pero tal vez cobren otros adicionales por fuera de los honorarios que capaz se aproximen a ese numero. Nosotros no cobramos adicionales y vivimos de nuestros honorarios, y es por eso que tenemos que poner un mínimo.
La categoría del edificio se determina por los servicios centrales que posee y cantidad de amenities. En el caso de tu edifico que mencionas que tienen aire acondicionado central, ¿quiere decir que tienen un equipo central de aire acondicionado en el que se distribuye a todos los departamentos? o, ¿tienen un split en cada unidad funcional? Si es la ultima opción, no es un servicio central, aunque habría que ver qué es lo que dice el reglamento en relación a estos equipos. Porque podrían ser propiedad del consorcio de uso exclusivo de la unidad funcional.
Esperamos que hayamos sido claros, y en caso que así no sea, quedamos a disposición.
Buenas noches, cuanto debería cobrar por llevar a cabo la administración de un consorcio de 4° categoria,edificio destinado a cocheras (465 unidades).Realizo todas las liquidaciones de expensas y todo tramite que debe realizar ante distintas reparticiones, me encargo de informar las expensas a todos los propietarios y de cobrar y de abonar los distintos gastos, incluidos lo sueldos al personal, liquidar el F931 y abonar.Trabajo de lunes a viernes 4:30 hs.Tengo el título de contadora publica nacional de unc
¿Cómo estás, Marcela?
Nosotros nos guiamos por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal. En su sitio web, en la parte de honorarios, podes encontrar los valores que ellos recomiendan y en base a ellos realizar el cálculo.
Por lo general, las unidades al ser cocheras, nosotros cobramos el 50% del valor de una UF destinada a vivienda, si te sirve de ayuda, por el hecho de que no tiene el mismo mantenimiento que un departamento a la hora de las reparaciones.
Saludos y muchas gracias por comentar.
Buenas tardes, podrian orientarme como saber la categoria del edificio? tiene 2 pisos y 14 departamentos, esta ubicado en olleros y Luis maria campos pero es muy viejo el edificio, no tiene amenities, ni calefacción, ni nada. Podrían informarme cuanto deberías ser los honorarios? gracias.
Hola, Ana.
Acá vas a encontrar lo que cobramos aproximadamente por unidad dependiendo la categoría del edificio, que también esta explicado en cada caso las características del mismo en la misma página. También en el sitio de la CAPHAI tenés una tabla, en la que nosotros nos basamos, que está un poco mas actualizada y los valores son un poco mas elevados.
Solo tenés que contar las unidades funcionales y multiplicarlo por el importe mencionado.
Según nuestra tabla, nuestros honorarios para un edificio como el tuyo (14 unidades sin servicios centrales ni amenities) tiene un valor de $ 13.000.-
Saludos y gracias por comentar.
Gracias por la respuesta ! te hago otra pregunta, la edad de jubilación del encargado es de 65 años? si no se jubiló pasada esa edad, se puede hacer algo para que se jubile?
podrías informarme como pedir un presupuesto mas certero y como debería hacer para proponer cambiar la administración a los vecinos? gracias !
No tenés nada que agradecer, Ana.
Cuando en encargado llega a la edad jubilatoria, que de acuerdo a la última modificación son a los 70 años cumplidos, para el caso de los hombres, el consorcio, a través de la administración, tiene que enviarle una Carta Documento intimándolo a que inicie los tramites jubilatorios, y a partir de ese momento, tiene 1 año para realizar los mismos. Pasado dicho tiempo, la relación laboral con el consorcio deja de existir.
Sobre el pedido de propuesta y qué necesitas para remover a una administración, te recomiendo que leas este post nuestro, donde explicamos lo necesario para remover a una administración. Y particularmente para la propuesta, si tu consorcio se encuentra en CABA, podemos enviarte una, solo necesitamos que nos envíes la última liquidación de expensas por mail (info@consorzi.net), donde seguiremos la conversación por ese medio o de forma telefónica.
Nuevamente te agradecemos que pases a comentar y quedamos a disposición por cualquier duda que tengas, sin compromiso comercial.
Buenas, vivo en edificio de Procrear que son para 7 familias. Es simple. No tiene cochera, ni piscina ni calefacción central, un cuarto de bomba de agua. solo uso común hall de entrada 4×2 mst. Que se podría llegar a pagar por cada unidad las expensas. Gracias
Hola, Luis.
Es imposible de estipular porque las expensas se basan en los gastos que tenga el edificio.
Saludos.
Buen día, cuánto cobra un administrador por un edificio de dos pisos por escalera, sin servicios centrales ni encargado?
Espero su respjesta, muchas gracias.
Hola, Liliana.
Depende de la cantidad de unidades y no de pisos. En la pagina de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal podes consultar un estimativo actualizado.
Saludos.