Si estas con problemas para entender quién tiene que pagar las expensas extraordinarias, no te preocupes porque en este post vas entenderlo y, lo mejor de todo, vas a saber identificar cuáles son.

liquidacion de expensas comunes ordinarias
Primer hoja de una liquidación de expensas ordinarias

Para empezar, es necesario saber identificar quién es quién en este tema: qué gastos son ordinarios y cuáles no lo son. Porque de esa manera va a ser más sencillo identificarlas y defender una postura para su pago o no.

Las expensas ordinarias y extraordinarias no son lo mismo.

Durante el mes el edificio realiza gastos (también se lo conocen como expensas comunes ordinarias), al igual que los que hacen ustedes en sus casas de acuerdo a la economía de la familia. Estos gastos se denominan ordinarios. Todo que lo que no se paga habitualmente no es una expensa extraordinaria, por eso es importante clasificar cuáles son.

Estos son los gastos que forman parte.

Todo gasto extraordinario es considerado como una mejora para el edificio, pero tiene que ser muy especifico. Por ejemplo: hacer trabajos de refacción en la medianera o el pozo de aire y luz, NO ES UN GASTO EXTRAORDINARIO.

Entonces, desde esta premisa, podemos dar como ejemplo a los siguientes gastos como extraordinarios:

  • Hacer el hall de entrada del edificio a nuevo (modernizarlo, pintarlo, etc)
  • Construir una piscina o efectuarle una mejora
  • Construir un SUM (Salón de usos múltiples)
  • Colocar juegos para niños en el jardín
  • Construir parrillas en la terraza
  • Renovación completa de ascensores (mientras no sea para cumplimentar una norma)
  • Indemnización del personal en caso de despido

Estas expensas extraordinarias deben figurar en el listado de prorrateo de la liquidación de expensas, y ser mostradas en un columna distinta a las gastos ordinarios, como ser una columna B o C. Pero esto no quiere decir que sean expensas extraordinarias B y C, es solo una forma de mostrarlo en la liquidación.

Cómo se toma la decisión y cómo es su calculo y la forma de recaudar la expensa extraordinaria.

La decisión de ponerla al cobro

Poner al cobro una expensa extraordinaria no es algo que se decida de un minuto para otro. La misma tiene que ser tratada en una asamblea extraordinaria y la administración del edificio no puede tomar esta decisión unilateralmente.

El articulo 2048 del CCyC es muy claro al respecto y dice:

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

art. 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación
prorrateo de liquidacion de expensas con una cuota extraordinaria

Se calculan de esta manera.

El cómo se calculan éstas es exactamente igual que el de las expensas ordinarias. Es decir, se utilizan los mismos porcentuales que especifique el reglamento de copropiedad del edificio. Salvo que hayan disposiciones especiales en dicho reglamento sobre qué unidades funcionales deben pagar este tipo de expensas.

Y de esta manera se recaudan.

La forma en que se recaudan también es igual a las expensas ordinarias, o sea, pueden cobrarse junto a las mismas pero en el recibo se tiene que diferenciar, tal como sucede en la liquidacion, que corresponde a ordinaria y a extraordinario.

¿Y quién paga las expensas extraordinarias?

Esta es la pregunta que seguramente se están haciendo y la respuesta es más sencilla de lo que piensan. Si bien las expensas comunes deben ser afrontadas por el propietario de la unidad, en el caso de que haya un inquilino ocupando el departamento, al momento de firmar el contrato de alquiler debe haber una clausula que especifique quién se hace cargo de ésto.

segun la ley, es el propietario el que está obligado a pagar las expensas, incluyendo las expensas extraordinarias

El mismo articulo 2048 comienza diciendo que: “Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.” O sea, en ningún lado habla sobre quién tiene que pagarlas o qué expensas paga el inquilino. Sólo menciona que es el propietario quien debe afrontar los gastos ordinarios.

Entonces, esto siempre queda entre el propietario y el inquilino y lo que hayan firmado en el contrato de locación. Pero nosotros creemos que las expensas extraordinarias deberían ser abonadas por el propietario porque no forma parte de los gastos comunes ordinarios.

Para darle un poco más de sustento a esto ultimo, el articulo 2050 del Código Civil y Comercial, dice que están obligados al pago de expensas cualquier poseedor de titulo. Claramente un inquilino no es poseedor, es solo un ocupante temporal de la unidad funcional.

La ley 27.551 (Ley de Alquileres) hace mención a los gastos extraordinarios.

También la nueva ley de alquileres (Ley 27.551), que entro en vigencia a partir del 1° de Julio de 2020, menciona en sus artículos que es el Locador quien debe hacerse cargo de las expensas comunes extraordinarias, como también de los gastos inherentes a la propiedad, como puede ser el ABL o similar.

Ojalá les hayamos traído un poco de luz sobre este tema, que sabemos que a veces se presta más a la confusión que otra cosa, pero vieron que termina siendo un poco más simple de lo que parecía.

15 COMENTARIOS

    • Hola, Mónica.
      Gracias por comentar.
      En principio no hay normativa que indique que el administrador debe informar qué es extraordinaria y qué no, es decir, no está explicítamente escrito en ningún lado que deba hacerlo. Pero debería por una cuestión de orden y que la gente entienda qué esta pagando.
      Lo que podés hacer es pedirle que realice una nota informando si es extraordinario o no, y en base a eso realizar el cálculo de acuerdo al porcentual de la unidad.
      Según el Código Civil y Comercial, que hace 5 años que está en vigencia, este tipo de gastos, los extraordinarios, deberían haberse aprobado en asamblea, por lo que sería sencillo determinar cuáles son. Ahora bien, si no hizo asamblea y el gasto es extraordinario, se podría consultar con un abogado y ver qué opciones hay para forzarlo a que lo informe.
      Esto último lleva tiempo y dinero, que de no ponerse de acuerdo entre todo el edificio, debería ser afrontado por la unidad que lo solicita.
      Nosotros siempre recomendamos la vía del dialogo antes de pasar al plano legal, siempre y cuando el tema lo amerite.
      No dudes en consultarnos por cualquier duda que tengas.

    • Hola, Daniel.
      Las expensas extraordinarias no tienen una fecha de vencimiento especial. Las mismas las fija el administrador, por lo general esto lo hace charlando con los mismos propietarios del edificio cuando la están planificando, ya sea en una asamblea o informalmente, o con el consejo de administración.

      ¡Gracias por comentar!

    • Hola, Braian.

      La realidad es que eso depende de lo que hayan firmado y esté estipulado en el contrato. Según el CCyC, las expensas son a cargo del propietario, como también lo debe especificar el reglamento del edificio.
      Si no está especificado en el contrato, no puede obligarte a pagarlas porque la obligación se del propietario y no del inquilino. Pero esto es algo que tienen que llegar a un acuerdo. Esto es solo una opinión.

    • Hola, Rosalía.

      La respuesta que te vamos a brindar es desde el punto de vista de la Propiedad Horizontal.
      Si bien el Art. 8 de la ley 27.551 (Ley de alquileres), que sustituye al Art. 1.209 del C.C y C. es el que dice que las expensas extraordinarias las paga el propietario y no el inquilino, el ABL es un impuesto más como puede ser la luz, el gas o el agua. No es un gasto extraordinario. Va a depender del acuerdo que haya entra propietario/inquilino y lo que firmaron en el contrato sobre el pago de las expensas.

      Por lo que para nosotros debería ser abonado por quien paga las expensas habitualmente. Si es el inquilino, el inquilino y si es el propietario, el propietario. Tal como sucede con las expensas comunes ordinarias, ya que el gasto en sí es ordinario.

      Saludos y si te quedan dudas, estamos para intentar ayudarte sin compromiso.

  1. Hola es la primera vez que alquilo en buenos aires la matanza. Mi pregunta es quién debe pagar el impuesto municipal que es bimestral si el propietario o yo ? Porque en el contrato decía que yo las debía pagar pero ahora leyendo la ley esto no es así . Verdad ?

    • Hola, Johanna. Muchas gracias por comentar.

      La Ley es clara en relación a los gastos extraordinarios y sobre quién debe hacerse cargo, y como lo mencionamos en otro comentario más arriba, el impuesto municipal es como si fuese el ABL en la Ciudad de Buenos Aires. A nuestro criterio es un impuesto más, como el agua, la luz o el gas, no es un gasto extraordinario. El que su pago se efectúe cada dos meses no lo hace extraordinario.
      Ahora bien, siempre podes consultar a un abogado especialista para que haga una interpretación más acorde de la ley que la nuestra, que somos administradores de consorcios, y es lo que te recomendamos hacer.

      Saludos y muchas gracias por comentar nuevamente.

  2. Hola, como estas Johana? En caso de ser un Impuesto es a cargo del Propietario (porque los Impuestos gravan al Inmueble), pero los Municipios cobran sus servicios a través de “Tasas”, y ese servicio que son a cargo del Locatario.
    Con relación al comentario de Fabián, el agua, la luz y el gas no son Impuestos, son “servicios”, como las Tasas Municipales y siempre con a cargo de los Locatarios.
    Saludos Cordiales.

  3. Hola. En el caso de un arreglo de arreglo de cañería en una unidad, arreglo de cielo raso de esa misma unidad, corresponde a las ordinarias o extraordinarias. En mi caso, no lo están discriminando y ese gasto lo están volcando a las expensas ordinarias. Pregunta: no debería ser un gasto extraordinario?. En caso de ser así. Cómo hago para que la administración haga la discriminación correspondiente ?

    • Hola, Alejandro.

      Las reparaciones de cañerías consorciales (toda cañería que está dentro de la pared) son gastos ordinarios. Las reparaciones que son consecuencia de esa filtración que se reparó, también es ordinario porque el origen del mismo lo es.
      Recorda que gastos extraordinarios son aquellos que hacen una mejora al sector o espacio, o que le reditúe un ingreso económico al consorcio. El realizar trabajos de pintura en un cielorraso porque fue afectado por una filtración de una cañería común, no es extraordinario.

      Saludos y ante cualquier duda acá estamos para dar una mano.

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