Te llegó la liquidación de expensas y ves que en el listado de prorrateo hay columnas que dicen A, B, C, D, E… Y no entendés nada. Bueno, esas columnas son una forma de dividir los gastos de la liquidación y ahora las vas a entender de una manera fácil y de dónde surgen.

Las expensas del tipo A B C, sin formas de dividir los gastos en una liquidación
Las expensas A B C en el detalle de gastos de la liquidación de expensas

No es muy difícil de comprender, o sea, si entendés como se lee una liquidacion o como se liquida, ésta explicación te va a resultar super sencilla. ¿Por qué? Porque gran parte de la explicación es sentido común. Sí, eso. Claro que también tenemos que hacer una cuenta, pero lo básico es entender el criterio de la división de los gastos.

Empecemos desde el principio.

Para empezar a entender de dónde surge la división de los gastos, tenemos que leer el Reglamento de Propiedad Horizontal del consorcio. Ya vamos a tocar el tema del reglamento en otro post porque es bastante más complejo y tal vez engorroso, pero por ahora les va a alcanzar saber que el reglamento es el alma del edificio y donde te dice todo lo que se puede, no se puede, cuanto paga cada departamento de expensas y muchas cosas más, entre ellas, de que forma se dividen los gastos a pagar en las liquidaciones de expensas.

Y de esto último surge la parte que nos interesa hoy a nosotros. Si bien la mayoría de los reglamentos no especifica exactamente cuánto va a pagar cada unidad funcional por determinado gasto, sí especifica, en el caso que haya distintos tipos de unidades (por ejemplo locales, cocheras, etc.), en que tipo de gastos participa cada unidad o grupo de unidades.

El Reglamento del consorcio te dice como se dividen las expensas y qué tipo de gasto aporta cada unidad.

La mayoría de las veces no vas a encontrar un párrafo que diga tal unidad funcional no paga las expensas. A veces sí, pero esas veces son las menos. Lo que sí vas a encontrar la mayoría de las veces es una parte donde diga algo del estilo: “las unidades funcionales locales están exentos de aportar a las gastos por mantenimiento de ascensores…“; o algo así.

Que en el reglamento lo diga de esa forma, ya nos da la pauta de que los gastos de la liquidacion de expensas los vamos a tener que dividir en, por lo menos, dos columnas. En este caso podrían ser expensas “A” y expensas “B”. Donde las expensas “A” aportan todas las unidades del consorcio y las expensas “B” aportan todas menos los locales, porque en esa columna se van a encontrar los gastos por los ascensores. Ya mas o menos vas viendo para dónde va la cosa…

¿De dónde sale la letra A, B o C?

La letra la pone el administrador del edificio o quien haya hecho el calculo. Una vez más, el reglamento no te va a decir explícitamente las expensas “A” las pagan todos. Solo menciona que determinadas unidades no participan en determinados gastos. Las letras de estas divisiones pueden ser cualquiera del abecedario.

Tomemos como ejemplo un consorcio que está formado por locales, departamentos y cocheras. Todas son unidades funcionales por separadas con sus respectivos porcentuales. En este ejemplo las expensas se dividen así:

  • Expensas A: son los gastos en el que participan todos las unidades del consorcio.
  • Expensas B: son los gastos en el que participan solo los locales del edificio.
  • Expensas C: son los gastos en el que participan solo los departamentos.
  • Expensas D: son los gastos en los que participan solo las cocheras. (o sea, ni los locales y ni los departamentos participan en el prorrateo de estos gastos).

Podríamos dejar el post acá, y estaría bien, porque la explicación básica sobre qué son las expensas del tipo A, B, C, estaría cubierta. Pero si querés ir un poco más, te recomendamos seguir leyendo porque el resto del post no tiene desperdicio alguno y realmente te va a servir para entender a fondo este tema.

De esta forma se calculan las expensas A, B y C.

Hasta acá la parte teórica sobre de dónde salen los expensas del tipo “A”, “B” y “C”. Ahora viene la parte matemática del asunto y no, no es para nada complicada. Solo alcanza con hacer una regla de 3 simple y para esto vamos a seguir con nuestro edificio ficticio conformado por locales, departamentos y cocheras.

En Consorzi queremos que todos entiendan cómo se hacen las cosas en Propiedad Horizontal, porque de esa manera no hay lugar a dudas en temas donde no debe haberlas, como capaz puede pasar en la parte legal donde entra más en juego las interpretaciones que las certezas.

Por eso, si no sabes lo que es una regla de 3 simple, en este post te vamos a explicar cómo hacer el calculo de una manera simple. Pero para esto, primero vamos a tener que inventar los porcentuales de nuestro edificio ficticio:

Unidad Funcional N°Unidad FuncionalPorcentual del Reglamento
1Local23,00%
2Local23,00%
3Departamento12,50%
4Departamento12,50%
5Departamento12,50%
6Departamento12,50%
7Cochera1,00%
8Cochera1,00%
9Cochera1,00%
10Cochera1,00%
TOTAL %100,00%
Porcentuales tipo de un consorcio

Nuestro consorcio de ejemplo está conformado por 10 unidades funcionales: 2 son locales, 4 departamentos y 4 cocheras. La suma de todos los porcentuales, que están especificados en el Reglamento de Propiedad Horizontal, tienen que sumar siempre y sí o sí, el 100%. Si la suma de los porcentuales no da el 100, significa que al usar estos porcentuales, se va a recaudar de menos o de más, dependiendo cuanto de como resultado la suma de los porcentuales. Por lo tanto está mal y deberían recalcularse y redactar un nuevo reglamento que deberá ser aprobado en Asamblea por unanimidad.

Pero por suerte, nuestros porcentuales dan el 100% y podemos continuar con el ejemplo.

¿Dónde dice cómo se tienen que dividir las expensas?

Como mencionamos al principio del post, es en el Reglamento donde se especifica sobre qué tipo de gastos aportarán las unidades funcionales de acuerdo al tipo que sea ésta. Es por eso que vamos a especificar en nuestro ejemplo, también, como si existiese un reglamento verdadero en el que nos dice lo siguiente:

  • Las unidades funcionales Locales, no aportaran a los gastos en concepto de ascensores, como tampoco aportarán sobre los consumos eléctricos de los palieres y fuerza motriz o luces de cocheras.
  • Las unidades funcionales Departamentos, no participaran en los gastos de consumo eléctrico de los locales, como tampoco de las cocheras y sus reparaciones.
  • Las cocheras aportarán a los gastos de electricidad de su sector únicamente, como también a las sus reparaciones.

En todos los casos, todas las unidades participan en los gastos que se generen por pagos al personal del consorcio, es decir: sueldos, cargas sociales, sindicatos, etc.

Para resumir qué pagan y qué no.

En este ejemplo, básicamente, los locales no pagan gastos del ascensor (porque son locales y no tienen ascensor) y tampoco ninguna factura de luz que no sea de sus locales. Los departamentos no pagan la luz de las cocheras o de los locales. Y para finalizar, las cocheras solo pagan por la luz de su sector y las reparaciones que se tengan que hacer en ella.

Repetimos que los sueldos, cargas sociales, sindicatos, etc. los pagan todas las unidades funcionales de acuerdo al porcentual que dicte el reglamento, y por lo tanto, no tenemos que hacer ningún calculo extra.

La regla de 3 simple

Una regla de 3 simple consiste en tomar tres valores que conocemos, y en base a ellos conseguir el valor que falta. O sea, sabemos que, por ejemplo, la sumatoria de los porcentuales de los locales da el 46% (23% + 23%), y ese 46% es el 100% de todos los locales.

Entonces para obtener los nuevos porcentuales en los que van a aportar solamente los locales a los gastos que les toque participar, quedará de la siguiente forma:

46%100%
23%x
Sabemos que el 46% es el 100% de todos los locales, y 23% es el porcentual de un local, pero todavía no sabemos el nuevo porcentaje en ese 100%

La cuenta que tenemos que hacer es: 23 x 100 / 46 (23 multiplicado 100, el resultado dividido 46). Lo que nos da como resultado 50. Por lo tanto, cada local tendrá un nuevo porcentual del 50%, cada uno, para participar en los gastos específicos de los locales.

Esto mismo se aplica para el resto de las unidades funcionales del edificio. Entonces, en los departamentos quedara de la siguiente forma:

50,00%100,00%
12,50%x
El 50% es el 100% de todos los departamentos, y 12.50% es el porcentual de un departamento, pero todavía no sabemos el nuevo porcentaje en ese 100%

Nuevamente, realizamos al cuenta: 50 x 100 / 12,50 = 25. Entonces cada unidad funcional departamento va a tener un porcentual del 25% cada uno para participar en sus gastos específicos.

Y para finalizar, las cocheras. Que en su totalidad el porcentual suman un 4% del total. La regla de 3 simple quedará así:

4,00%100,00%
1,00%x
El 4% es el total de los porcentuales de las cocheras y el 1% es el porcentual de cada una.

La cuenta acá quedaría así: 1 x 100 / 4 = 25. Cada cochera, en estas nuevas expensas del tipo A, B, C, van a tener un porcentual del 25% cada una para los gastos que sean exclusivos de su sector.

El nuevo cuadro de prorrateo, luego de efectuar la división de los porcentuales como nos pedía el reglamento de Propiedad Horizontal, para poder liquidar las expensas correctamente, va a quedar con nuevas columnas, en este caso expensas A, B, C y D:

Unidad Funcional N°Unidad FuncionalExpensas A
Todas las unidades
Expensas B
Locales
Expensas C
Deptos.
Expensas D
Cocheras
1Local23,00%50% –
2Local23,00%50% –
3Depto.12,50%25% –
4Depto.12,50%25% –
5Depto.12,50%25% –
6Depto.12,50%25% –
7Cochera1,00%25%
8Cochera1,00%25%
9Cochera1,00%25%
10Cochera1,00%25%
TOTAL %100,00%100%100%100%
Las expensas A B C tienen que figurar en el listado de prorrateo con sus porcentuales
Los nuevos porcentuales creados deben figurar en el listado de prorrateo

Las expensas del tipo “A”, van a ser aquellos gastos en los que participen todo el consorcio (sueldos, cargas sociales, sindicatos, seguros, etc.) Las expensas del tipo “B”, van a ser los gastos que sean exclusivos de los locales (la luz, reparaciones, etc.). Las expensas del tipo “C” van a ser los gastos en los que participan solo los departamentos (mantenimiento de ascensores, la luz, reparaciones en los departamentos, etc.). Y las expensas del tipo “D”, son todos los gastos que se lleven a cabo en el sector cocheras (la luz, ABL, tal vez AySA porque hay una canilla, reparaciones del semáforo, etc.).

¿Quién paga las expensas del tipo A, B, C, D?

Estas Expensas del tipo A, B, C, D, las van a pagar los mismos que indica el Código Civil y Comercial, en donde dice que es el propietario quien paga las expensas comunes ordinarias. Esta división de expensas es solo para determinar qué unidad funcional participa de cada gasto según lo determina el reglamento. No es para determinar quién efectúa el pago de las mismas.

¿Y sin son extraordinarias?

El criterio de pago continúa siendo el mismo que para una expensa extraordinaria, es decir el propietario (lo dice el Código Civil y Comercial y la Ley de Alquileres). Para el caso de que existiesen expensas extraordinarias del tipo B o C (o la letra que fuese), es indistinto porque no influye la división que se efectúe sobre determinado gasto dependiendo del tipo que éste sea.

Un dato para tener super en cuenta, es que cuando hay una expensa extraordinaria, los porcentuales a utilizar, por lo general, son los que dice el reglamento para los gastos en los que participan todas la unidades. Esto es porque normalmente las expensas extraordinarias involucran a todo el consorcio.

Puede existir que salga una expensa extraordinaria que se aplique exclusivamente a determinadas unidades funcionales, entonces en ese caso particular, podemos aplicar las mismas cuentas que vimos más arriba para separar dicha cuota, y en ese caso sí tendríamos expensas extraordinarias del tipo B o C o la letra que sea, y quien debe afrontar el gasto es igual a lo mencionado más arriba.

Recalculando

Para resumir todo lo que aprendimos hoy, podemos decir que lo primero que hay que hacer es leer el reglamento para ver si corresponde o no dividir las expensas en columnas A, B, C, D, o las que sean necesarias. Luego, con una simple regla de 3 simple, podemos crear los nuevos porcentuales necesarios para poder dividir los gastos y prorratearlos de forma correcta.

También es importantísimo que los porcentuales figuren en el listado de prorrateo, algo que es obligatorio de acuerdo al modelo de Expensas Claras de las liquidaciones de expensa que el vigente para la C.A.B.A., pero que debería de figurar en todos los modelos en todo el país.

Si tienen dudas o quieren simplemente dejar un comentario, no duden en hacerlo que como siempre los vamos a responder a la brevedad que podamos. Porque no se olviden que nosotros administramos consorcios, como nuestra actividad principal, y en la medida que podemos, hacemos estos posts para intentar ayudar a todos a comprender un poco mejor este mundo tan particular que es vivir en un consorcio y pagar las expensas.

3 COMENTARIOS

  1. Buen dìa, consulto por lo siguiente,por rotura de caño cloacal se estan cambiando tramos en los departamentos. Tambièn hay otra rotura en las cocheras del edificio. Esto es Extraordinarias u Ordinarias? La impermebilizaciòn del lavadero y la reparaciòn del porton de las cocheras por un total de $ 108.000.- tambien pregunto si es Extraordinaria u Ordinaria. Muchas gracias por su tiempo. Saludos cordiales.

    • Hola, Nora.
      Muchas gracias por comentar.
      A nuestro criterio los gastos extraordinarios son aquellos que van a mejorar una parte común del consorcio (por ejemplo en un edificio con pileta instalar un sistema de climatización, hacer una reforma integral del hall de entrada, etc) o que le generen un ingreso económico a futuro para este. Distinto es recaudar una cuota extra porque no le alcanza al consorcio con el dinero que tienen caja.
      Dicho esto, los cambios de cañería, cualquiera sea, es un gasto común, sea en el sector que sea. Ahora bien, si en el cambio de cañería colocan una de mayor diámetro para una mejora en general, o sea, algo distinto a lo que esta, podría considerarse extraordinario. Pero es muy difícil determinarlo y es hilar muy finito.
      Que un gasto no sea habitual o corriente, tal como un abono o el pago de un servicio, no significa que sea extraordinario. Tampoco lo determina el importe del mismo.

      Muchas gracias nuevamente por comentar, Nora. No dudes en ponerte en contacto si te quedo alguna duda.

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