¿Vivís en un edificio y nunca escuchaste hablar del consejo de propietarios del consorcio? Bueno, no te preocupes porque en este post te vamos a explicar todo lo que tenés que saber sobre ellos: qué es, qué tiene que hacer, qué obligaciones tiene, ¿se puede renunciar al consejo de propietario? y más.

el consejo de propietarios puede reunirse de forma separada

Muchas veces hablamos, entre los que trabajamos en Consorzi (que dicho sea de paso, pueden ver todo lo que ofrecemos a la hora de administrar un consorcio acá), que la desinformación o desconocimiento sobre el rol del consejo de propietarios es inmenso.

El consejo de propietarios del consorcio es el nexo entre el administrador y el consorcio

Antes de que quede derogada la antigua Ley 13.512, que es la ley madre de la Propiedad Horizontal, se denominaba consejo de administración. Entonces con ese título llevaba mucho a la confusión sobre quién era realmente el que administraba el consorcio. ¿Es el consejo o el administrador? Claro, el error venía más por el título que por la práctica a la hora de gestionar y las diferencias eran abismales en cuanto a responsabilidades y obligaciones.

El consejo de propietarios nace en el Código Civil y Comercial.

El consejo de propietarios, tal como se lo conoce ahora, entra a la cancha con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en 2015. Antes de eso, tal figura no existía, salvo su mención en algunos reglamentos de propiedad horizontal, y con su creación también se dejó en claro las atribuciones a dicho consejo que ahora mismo vamos a repasar un poco.

Si quieren chusmear un poco más, puede leer forma entera el Articulo 2064 del Código Civil y Comercial, en el que está el texto original. Pero para resumir un poco, podemos decir que el consejo de propietarios es un nexo entre el administrador y el órgano máximo que tiene el consorcio para tomar decisiones, la asamblea.

¿Cómo se forma el consejo?

Cuando se realiza la asamblea anual ordinaria, uno de los puntos del orden del día puede ser tranquilamente la designación de las personas que van a formar parte del consejo.

El número de los integrantes no está especificado, por lo que pueden ser la cantidad que designe la asamblea. Pero nosotros creemos que siempre tiene que ser un número impar para que las votaciones entre ellos tenga una decisión definida y lo que determine llegue de forma uniforme al administrador.

¿Quién puede integrarlo?

La integración del consejo de propietarios, y quien puede formar parte o no, no está explícitamente dicha. Por lo que cualquier persona, que tenga un poder del propietario para representarlo en la asamblea, puede formar parte si lo votan en la misma.

Lo idea es siempre alguien que viva en el edificio. Recordemos que el consejo de propietarios, al ser un nexo entre el administrador y el edificio, es fundamental que sepa lo que está pasando en él.

Responsabilidades y atribuciones del consejo del propietarios según el Código Civil y Comercial

la comunicación con el administrador es fundamental

El consejo no tiene obligaciones, sino atribuciones. Por lo que el mismo no tiene responsabilidades (más allá a las específicas que se menciona en el Código por ser propietario) a la hora de rendir cuentas tal como le puede ocurrir al administrador en caso de algún reclamo por parte de alguien o alguna multa en caso de incumplir algo.

El consejo de propietarios no responde con sus bienes en caso de multas o sanciones al edificio

La única posibilidad en la que el consejo puede responder con sus bienes, pero esto lo tiene que decidir un juez, es cuando el mismo está actuando como administrador del consorcio por encontrase el edificio en acefalía, es decir, sin administrador. Lo que nos da pie para hablar de las atribuciones que éste tiene.

Las atribuciones del consejo son las siguientes:

  • convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
  • controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
  • autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
  • ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Como mencionamos más arriba, estas son atribuciones, no obligaciones. Por lo que el consejo de propietarios, en caso de que existiese en el consorcio, puede o no, efectuar las atribuciones mencionadas.

el consejo puede tener un libro de reuniones, como el de actas

El consejo de propietarios no reemplaza al administrador de consorcio.

En dicho articulo, el 2064, finaliza diciendo que el consejo de propietarios, salvo que no haya una administración o administrador designado, no puede ejercer la administración del consorcio. Por lo que si hay administrador, el consejo no reemplaza dicha función.

El consejo, sin dudas, tiene que cumplimentar la función del administrador en el consorcio y trabajar de forma conjunta en lograr lo mejor para el edificio. Prueba de esto es que a la hora de firmar un certificado de deuda en un juicio por ejecución de expensas, son los miembros del consejo los que, en caso de que existiese, firman en forma conjunta para presentar ante el juez dicho certificado y dar validez el mismo.

¿Cómo se puede renunciar al consejo de propietarios del consorcio?

Sí. Claro que se puede renunciar a formar parte del consejo y la forma es mucho más simple de lo que se podrían imaginar. Con solo enviar enviar una nota expresando su deseo de no formar más parte del consejo alcanza.

Para finalizar el posteo, y redondear un poco lo que nosotros creemos que la función del consejo de propietarios tiene que ser, es simplemente utilizar el sentido común y siempre, pero siempre, pensar en pos del edificio y buscar el mejor resultado para el mismo.

Y como siempre decimos, cualquier duda que tengas escribila en los comentarios que vamos responderla sin ningún compromiso. Siempre estamos para ayudar y hacer que cada vez mas gente tenga información para evitar dudas.

7 COMENTARIOS

  1. Quería saber si quienes integran el consejo -solamente 1 designado legalmente- puede tomar atribuciones como decidir poner llave a la única terraza que tenemos y donde siempre se colgó la ropa. La razón, evitarle filtraciones al propietario que vive debajo quien casualmente está en el consejo de propietarios. Hace más de 4 meses que estamos ante esta situación y en plena cuarentena por añadidura! El administrador parece dibujado.

    • No, no puede.

      El Consejo de Propietarios, si hay un administrador designado, no puede hacer eso. El consejo solo puede actuar en casos de emergencia (donde corra peligro un tercero o genere un perjuicio grande para el consorcio) en que el administrador no responda o en ausencia de él (que el consorcio no tenga administrador). Claramente lo que decís no es una emergencia.

      Te preguntamos lo siguiente porque no lo mencionas: ¿la terraza es transitable?
      En lo casos que la puerta de acceso a la terraza tiene llave y está cerrada todo el tiempo, es en aquellos en que la terraza no es transitable. Porque, en la mayoría de los casos (hay otros que están relacionados a la seguridad de quienes viven en el edificio), tienen membrana para evitar filtraciones las que pueden agrietarse, romperse y permitir que filtre agua de lluvia muy fácilmente. Tal vez sea éste el caso de tu edificio y por tal motivo la cerró.

      De todas maneras, lo ideal hubiera sido enviar una circular avisando que se va a poner llave a la puerta de la terraza por determinado motivo, y en el caso de que la terraza sea transitable para el tendido de ropa, entregar una copia para poder acceder a cada departamento. Para el caso de que la misma no sea transitable, especificar los motivos por los cuales no es transitable y tratar de que no se utilice la terraza para evitar un perjuicio mayor. Recordá que si esa unidad que está debajo de la terraza tiene filtraciones de la terraza, las reparaciones son a cargo del consorcio.

      Hay casos que son muy de cada edificio y hay que leer el reglamento para ver qué dice en relación a ciertos temas, como éste de la terraza de tu consorcio. Si el administrador tiene una versión digitalizada a la que podes acceder de manera online (nosotros lo mostramos así), pegale una leida a ver si dice algo. Por lo general está después de todos los porcentuales de las unidades, en la parte que habla de los espacios comunes del edificio.

      ¡Muchas gracias por pasar y comentar, Eni!

  2. ¿Puede el Consejo autorizar el aumento de honorarios del Administrador sin efectuar Asamblea? Hace más de 4 años que no convocan a Asamblea. Saludos y gracias!

    • Hola, Azul.
      No es ético. Los honorarios deben ser pactados entre el consorcio y el administrador en la asamblea.
      Si el edificio donde estas es en CABA, podés hacer la denuncia en el RPA porque es obligación hacer una asamblea ordinaria anual, según lo estipulan la mayoría de los reglamentos de los consorcios.
      Y sí no estás en la Ciudad de Buenos Aires donde existe la ely 941 que regula la actividad, tienen el CCyC que los ampara para poder autoconvocarse y removerlo por tal motivo.
      Mas de 4 años sin asamblea significa que no tiene las cuentas aprobadas tampoco y es una falta gravisima.
      No dudes en ponerte en contacto con nosotros, sin ningún compromiso comercial.
      Saludos.

  3. Buen dia, vivo en cabay soy parte del consejo de mi edificio. El consejo de administracion, en su totalidad, quiere renunciar. Como se podria efectuar esto?
    Gracias

    • Hola, Fernando.

      Es bastante sencillo. Con que cada uno envíe un mail al administrador, o una nota firmada, comunicando la renuncia y a partir de cuándo, alcanza. No es necesario nada más.

      Saludos y ante cualquier duda acá estamos para ayudar.

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