Si buscas cómo remover a un administrador de consorcio, encontraste el lugar indicado. Porque a continuación vamos a repasar todo lo relacionado con el mandato de las administraciones.
Puede sonar a auto sabotaje, pero no es tan así. Nosotros entendemos de que una administración de consorcio tiene que cumplir un rol educativo, aparte del rol de la gestión. Porque hay muchas personas que viven en edificios que no saben muchas cosas y nosotros tenemos que estar ahí para evacuar esas dudas.
La Ley 941 regula las administraciones de consorcio
Cualquier Administración de Consorcio que administre en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires debe estar inscripto en el Registro Público de Administradores de Consorcios ubicado en la calle Juan Domingo Perón 3175, Edificio Cervantes, Planta Baja (el horario de atención es de 10 a 14 hs.). Este Registro fue creado por la Ley 941 que regula la actividad de la Administración de Consorcios. Esta normativa establece las pautas para las contrataciones que realizan los administradores, garantizando así las condiciones de seguridad de las prestaciones que reciben los vecinos.
El Registro Público de Administradores, a su vez, recibe las denuncias efectuadas por los vecinos consorcistas por incumplimientos de la Ley 941, las cuales se realizan a través de los CGP según la comuna que corresponda por la dirección del Consorcio. Ninguna persona (inclusive un propietario) puede administrar un consorcio si no está inscripta en el Registro Público de Administradores y ha declarado a los edificios que administra. Frente a esta irregularidad puede ser denunciado y sancionado.
Duración del mandato del administrador de consorcios
Esta actividad estuvo regulada por la Ley Nacional 13.512 de Propiedad Horizontal y en el ámbito local del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires por la Ley 941 y su decreto Reglamentario 3.254 el cual establecía la duración del mandato de la administración de consorcio por el término de 1 año debiéndose renovar el mismo por mayoría en asamblea año tras año.
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nacion incorpora la duración del mandato de la administración
Desde agosto de 2015 el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación es la ley especial del Consorcio dando categoría al mismo de Persona Jurídica. El Art. 2066 del CCyC establece que el plazo del primer administrador lo pone la constructora en el reglamento, pero no vale más de 2 años desde el nacimiento del consorcio o la mitad de la ocupación del unidades. El mandato del primer administrador cesa si en la primera asamblea no es ratificado, la cual debe realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el 50% de la unidades funcionales o lo que ocurra primero.
Ahora bien, con respecto a los administradores de edificios sucesivos, el mencionado artículo establece que deben ser nombrados y removidos por asamblea ordinaria o extraordinaria, sin que ello implique la reforma del reglamento de propiedad horizontal del consorcio de propietarios. Por último aclara que el administrador puede ser removido sin expresión de causa.
Respecto al plazo del mandato de la administración de consorcio el nuevo Código Civil y Comercial no establece un tiempo determinado (a diferencia de la Ley 941 y su modificatoria que en la C.A.B.A. regula esta cuestión fijando el mandato del administrador por un año). No obstante ello, en el Artículo 2.056 inciso s) determina que el Reglamento de Copropiedad deberá contener el plazo de ejercicio del mismo.
Luego de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil, el artículo 13 de la Ley 941 fue modificado para estar alineado con el mismo, pero mantiene la vigencia anual de renovación del mandato con renovación mediante asamblea ordinaria o extraordinaria por mayoría absoluta como lo establece el citado código. A continuación el texto modificado:
Ley 941. Articulo 13
Artículo 1º.- Incorpórase como texto del artículo 13 – Duración – de la Ley 941 (texto consolidado por Ley 5666), el siguiente:
“El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado por ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa (90) días de cumplidos los dos (2) años de otorgamiento de reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
El administrador tiene un plazo de un año para el ejercicio de su función.
Es designado, su mandato puede ser renovado, y removido antes de su vencimiento, por asamblea ordinaria o extraordinaria con la mayoría absoluta establecida en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.”
La administración de consorcio tiene que llamar a una asamblea anual obligatoriamente
Por todo lo expuesto para el caso que la administración de consorcio no llame a la asamblea anual estará infringiendo a sus obligaciones como administrador del consorcio, no sólo la falta de la convocatoria de la misma, la rendición de cuentas anual y obligatoria, sino que además no tendrá su ratificación. En este caso el Consorcio, a través de sus integrantes (copropietarios) deberá intimarlo (email o nota bajo firma) para que realice, en los plazos de la ley, una asamblea extraordinaria para tratar estos puntos. De persistir la negativa, podrán enviar una carta documento al administrador para dejar de manera doblemente fehaciente esta situación y en caso de persistir su silencio, una de las acciones que tiene el copropietario para remover al administrador, es el derecho de autoconvocarse para adoptar las resoluciones que crean convenientes (revocar el mandato, designar un nuevo administrador para el consorcio). Cabe destacar que este acto es indispensable porque, por más que se encuentre vencido el plazo anual de vigencia de su gestión (siempre hablando en el ámbito de la C.A.B.A.), todavía sigue en sus funciones ya que no existe renuncia del mismo y hasta ese momento es quien sigue recaudando las expensas del consorcio. Todo esto mencionado es en forma independiente del poder de los copropietarios del consorcio a realizar las denuncias que crea convenientes en el Registro Publico de Administradores para que este realice las verificaciones pertinentes, lo cite y de encontrarlo en infracción le aplique las sanciones que correspondan.
Con esto esperamos haberles dejado un camino a seguir a la hora de decidir cambiar de administración para el edificio, aunque escribirlo es más sencillo que llevarlo a cabo, no tengan dudas de que es factible si se respetan todo lo que mencionamos en los párrafos anteriores.
También recuerden que pueden pueden consultarnos, sin ningún tipo de compromiso, a través de nuestro formulario de contacto, para asesorarlos en caso de que hayan decidido cambiar a la administración de su consorcio y aún no sepan como realizarlo después de leer este post.
La convocatoria a Asamblea extraordinaria para cesar la Administración existente y nombrar su reemplazo ¿debe ser solicitada a la Administración vigente o pueden los consorcistas autoconvocarse?
Hola, Juan Manuel.
Lo ideal sería, y más ordenado, pedirle una asamblea extraordinaria a la administración para tratar la remoción. En caso de que se niegue a convocarla, y siempre y cuando su mandato siga vigente, el Consejo de Propietarios puede convocar, y caso que no haya consejo, autoconvocarse y remover al administrador con los 2/3 del consorcio. Si el mandato está vencido (esto lo podes ver en el acta, el día que fue designado) solo necesitan la mitad +1 del consorcio. Esto para la C.A.B.A.
¡Saludos y muchas gracias por comentar!
Del consorcio o los propietarios presentes en asamblea. Me refiero a la mitad mas uno. Gracias
Hola, Ema.
Siempre es de la totalidad del consorcio.
Saludos.
La convocatoria a Asamblea para remover a la Administración existente y nombrar su reemplazo ¿debe ser solicitada a la Administración vigente o los consorcistas pueden autoconvocarse?
Se duplico el comentario, parece. En caso de que hayan dudas, consultanos sin ningun compromiso.
Si los consorcistas se autoconvocan para destituir al administrador ¿Qué debería decir la nota?
Hola, Alejandra.
La convocatoria es una nota simple que pueden repartir indicando día, hora y orden del día. Luego, la resolución de la asamblea, tiene que contener la designación de autoridades según indique el reglamento del consorcio, el orden del día y posteriormente sus resoluciones. Uno de los puntos del orden del día tiene que ser la continuidad o no del administrador actual. Luego, si ya tienen una opción para administrador el edificio, pueden agregar un punto en el que traten la designación del mismo. Si no es el caso, el Consejo de Propietarios puede administrar de forma interina por 30 días hasta la designación de un nuevo administrador.
Recorda, que aunque se una autoconvocatoria, tienen que cumplir con todos los parámetros legales para que tenga validez la asamblea. Esto quiere decir que tengan la cantidad necesaria para llevar a cabo la asamblea y los votos que son requeridos para la remoción del administrador, como también para la designación de uno nuevo.
Muchas gracias por comentar y ante cualquier duda, estamos a disposición sin ningún compromiso.
Si los copropietarios se autoconvocan ¿qué debería decir la nota para la remoción?
Me parece que fue respondido en el comentario anterior, si no es así, no dudes en comentar nuevamente.
¡Gracias!
Si se hace la asamblea correspondiente y se decide destituir a la administración, ésta se puede negar a dejar el consorcio?, puede accionar legalmente contra el consorcio?
Hola, Roberto.
Si la asamblea es válida y reúnen todos los requisitos para remover a la administración, esto quiere decir que tienen los votos necesarios, éste no puede negarse a dejar de ser administrador. Simplemente ya no lo es porque el mandato que le dió el consorcio ya se lo sacó.
Si este se niega a entregar la documentación, pueden hacerle una denuncia penal por retención indebida de la misma. La documentación es del consorcio y no del administrador, este es solo puede tenerla mientras sea mandatario, una vez que ya no les, no puede tenerla más.
No sabemos qué acción legal contra el consorcio puede hacer. Lo único que se nos ocurre es por falta de cobro de honorarios, algún perjuicio económico por algo en particular, etc. Accionar puede, pero para todo va a tener que probarlo y un juez va a tener que decidir si tiene razón o no. Cualquiera tiene el derecho de accionar legalmente contra alguien si se siente injuriado en alguna forma.
Es un tema bastante complejo que seguramente tiene muchos detalles que desconocemos y nuestra respuesta a nivel general.
Muchas gracias por comentar y no dudes en ponerte en contacto por cualquier duda que tengas sin ningún compromiso comercial.
Por favor podrían darnos la redacción de una autoconvocatoria de asamblea? Nuestra administradora no atiende nuestros reclamos, no contesta los teléfonos, ni el correo ni los whatssap. Queremos destituirla lo antes posible. Necesitamos que nos ayuden con algún modelo de autoconvocatoria e instrucciones adicionales.
Hola, Marta.
Una lástima que no reciban la atención que merecen. Estos casos hacen que todas las administraciones sean tildadas de lo mismo…
Para efectuar la autoconvocatoria tienen que analizar dos cosas: 1) si está con el mandato vencido, porque es necesario saberlo para ver con qué porcentaje de los votos pueden destituirlo y elegir a la nueva administración. Y 2) Leer el reglamento para ver cómo se conforma la asamblea (secretario, presidente, quienes firman el acta, etc. También lo pueden sacar de resoluciones y convocatorias anteriores).
Luego la asamblea es como cualquier otra que hayan tenido en el edificio, eso no cambia, lo que va a cambiar es la redacción de la resolución de la misma.
Te vamos a enviar un mail para charlar un poco más en profundidad.
Gracias por comentar, Marta.
Qué tal. En mi edificio todos los copropietarios (somos 6) hemos decidido de no renovar el mandato al administrador. Esto se lo informaremos en la próxima asamblea ordinaria que será en 2 días y forma parte de uno de los puntos de la orden del día. La consulta que les queremos hacer a ustedes son algunas:
1) con cuánto tiempo cuenta el consorcio para nombrar un nuevo administrador y hacer el traspaso correspondiente. Porque recién el viernes pasado nos hicieron llegar la convocatoria para la asamblea que se realizará el próximo miércoles 28. Y hoy lunes 26 nos mandaron la orden del día, en el cual uno de esos es el mandato del administrador. Nos informaron todo con tan poco tiempo, que ni tiempo hemos tenido de poder buscar a un nuevo administrador.
2)O sino, como la fecha de la asamblea no fue consensuada y la puso el administrador a su gusto, el consorcio tiene alguna herramienta para solicitar su postergación? 3) inclusive otro de los puntos a tratar es la rendición de gastos y no tenemos alguna copia de ellos como para analizarlos y estudiarlos antes de la asamblea por si tenemos dudas. Ellos no deberían enviar una copia de la rendición anual junto a la convocatoria?
Muchas gracias y disculpe si el mensaje es largo y con varias consultas.
Hola, Guillermo. Gracias por hacer estas consultas que seguramente le va a ayudar a otros. Y no tenes que disculparte por nada, están en su derecho de preguntar porque nadie nació sabiendo.
Te respondemos a continuación:
1) Si no tienen una opción (si están en C.A.B.A. podemos hablar con ustedes y enviarles una propuesta), el consejo de propietarios puede administrar de manera interina por 30 días hasta que designen a un administrador, esto tienen que quedar asentado en el acta. Luego de la remoción del administrador actual, tiene 15 días hábiles para hacer entrega de la documentación del edificio.
2) en el reglamento del edificio te dice la cantidad de días de anticipación con los que el administrador debe convocar a la asamblea. Hay una cantidad de días para las ordinarias (suelen ser no menos de 10 días corridos o hábiles, ese depende de lo que diga) y para las extraordinarias, que la cantidad de días es menor que las ordinarias. Al no haber cumplido con la cantidad de días que estipule el reglamento para la convocatoria, esa asamblea no tiene validez. Esto se lo pueden manifestar mediante una nota solicitando que modifique la fecha de asamblea de acuerdo a la cantidad de días que estipule el reglamento para su convocatoria, la firman todos y se la entregan (pueden escanearla y mandársela por mail).
3) el administrador está obligado a presentar un “balance” (en realidad es más un informe) anual detallando los gastos y poniendo a disposición del consorcio todos los comprobantes respaldatorios para su análisis junto con la convocatoria a la asamblea ordinaria (lógicamente no se puede mandar todos los comprobantes con la convocatoria, sino que lo ideal es que los tenga digitalizados y a disposición de todos, tal como lo hacemos nosotros). Si tu consorcio está en la C.A.B.A., lo rige la Ley 941 que regula la actividad y uno de los puntos es esto.
Quedamos a disposición por cualquier consulta que tengan, sin ningún compromiso comercial. Y para el caso que necesiten una propuesta, se pueden poner en contacto con nosotros telefónicamente o nos envían un mail.
Buenas tardes. Ante todo muchas gracias por vuestras respuestas a las consultas que les realice el día de ayer. Me deja todo mas en claro.
Nuestro reglamento de copropiedad dice que nos debe informar el administrador con 15 días de anticipación la realización de la asamblea ordinaria. Como también tiene que enviar 15 días antes el informe con la rendición de cuentas. Nada de eso cumplió.
Ahora la siguiente consulta, ¿el administrador puede negarse a postergar la asamblea y querer realizarla el día que el propuso? Por mas que no cumplió los términos en que figuran en el reglamento.
Nuestro consorcio se encuentra en CABA. Les consultaré a los demás copropietarios si están de acuerdo en que ustedes nos pasen una propuesta para poder administrar el edificio.
Muchas Gracias
Hola, Guillermo.
No, vos pensá en el siguiente concepto: Asamblea de Propietarios. Si los propietarios no están, no hay asamblea porque no hay quorum para llevarla a cabo. El administrador puede ir al consorcio en el día que el dispuso, porque eso no se lo puede impedir nadie, pero si no hay propietarios presentes la asamblea no se puede llevar a cabo.
No te olvides que el administrador no es dueño del edificio. Los dueños son ustedes, en su conjunto, y el administrador es un mandatario que su función es efectuar lo que dicta la asamblea de propietarios y la ley.
Saludos y como siempre estamos a disposición por cualquier duda que tengan.
Muchas gracias nuevamente por tu respuesta, Fabián. La asamblea de mañana es de carácter virtual (entiendo que tiene validez también) y llegado el caso que el administrador insista en realizarla, no nos conectaremos. Y le solicitaremos que envíe una nueva convocatoria junto al balance de su gestión (que no lo tenemos y es un punto de la orden del día) con los 15 días de anticipación como lo establece el reglamento de copropiedad. Muchas gracias.
Buen día. Consulta: a nuestro administrador (en CABA) de le venció el mandato que además fue renovado x el GCBA hasta marzo 2021. Estamos con una asamblea extraordinaria en vistas pero hay un tema de saldo negativo y expensas no pagadas y el administrador amenaza a iniciar juicios ejecutivos.
Mi consulta es: más allá de que sea administrador de hecho, al no tener el mandato renovado puede iniciar acciones legales válidas? Gracias
¿Cómo estás, Mariela? Muchas gracias por pasarte a comentar.
Al tener el mandato vencido dejo de tener facultades para llevar a cabo cualquier acción legal. O sea, ponele que el juez le solicite que adjunte el acta de destinación, el juez al ver que su mandato está vencido, por ser la misma hace mas de 1 año, no lo va a reconocer como administrador, en su defecto le va a solicitar que presente la renovación del mismo, que no lo va a tener tampoco.
Si a lo que te referís sobre expensas no pagadas es por unidades que adeudan expensas y amanaza con iniciarle juicios a esas unidades, no va a poder porque tiene el mandato vencido. De todas maneras, si las unidades adeudan, es correcto que inicie acciones para cobrar esa deuda. No te olvides que ese dinero entra al saldo del consorcio, no va para el administrador.
Sobre el saldo negativo del consorcio, el edificio debería tener una cuenta corriente y, salvo que tenga algún beneficio de descubierto, la cuenta no puede estar en negativo. Si la deuda es con el administrador, el mismo puede realizar un reclamo por cobro de dinero.
Muchas gracias nuevamente por comentar y ante cualquier consulta no dudes en preguntar que estamos para ayudar sin ningún compromiso.
Buenas tardes.
Perdón que consulte lo ya explicado, pero no me termina de quedar claro cómo podemos hacer para remover a la administración actual.
La situación en nuestro edificio es la siguiente: en marzo se llevó a cabo la reunión anual y decidieron reelegirla. Pero ahora, ante algunas irregularidades encontradas, parte de los propietarios queremos cambiarla. Si nos autoconvocamos y firmamos una carta donde se pide la remoción de la administración, ¿cuántos propietarios tienen que firmar para que sea válida? Son 36 unidades las el edificio.
Gracias!
¿Cómo estás, Sol?
Perdón si lo explicado no quedo claro. Vamos a tratar de simplificarlo lo más posible.
Si tiene el mandato vigente, como es la situación en la que está tu edificio, van a necesitar los 2/3 del total del consorcio para removerlo, es decir, 24 de las 36 unidades.
Pueden enviarle una nota pidiendo que llame a una asamblea extraordinaria para tratar la remoción, la que seguramente se va a negar, por lo que el consejo puede convocar una asamblea extraordinaria en la que el único punto a tratar es la remoción y posterior designación de una nueva administración. Para eso, volvemos a repetir, es necesario los 2/3 del total del edificio para efectuar la remoción (porque tiene el mandato vigente desde marzo, según lo que nos comentas). Para la designación de la nueva administración, al estar removido ya el administrador, solo se necesita la mitad +1 del total del consorcio, o sea 19 unidades de tu edificio.
Puede pasar que tal vez, al ver la nota firmada con por lo menos mas del 50% del edificio, diga: “bueno, doy un paso al costado, autoconvoquense y designen a otro”, si pasa eso, con mas del 50% puede removerlo y designar al nuevo y no habría problema, porque el que esta estaría “renunciando” de alguna manera. Pero la mayoría de las veces dan muchas vueltas para esto y para que no haya dudas ni trabas, es mejor contar con los 2/3 para remoción.
Si no queda claro, Sol, no dudes en contactarte con nosotros las veces que sean necesario, no nos molesta en absoluto. También podes enviarnos WhatsApp y llamarnos por teléfono (lo encontrás en la pagina de contacto)
Muchísimas gracias Fabián! Súper claro ahora.
No tenés nada que agradecer.
Muchas gracias por comentar y recorda que también administramos edificios 😉
Buenas noches, te consulto
Nuestro consorcio (la mayoria gana)decidio cambiar la administracion, nos pusimos de acuerdo por whatsap x la pandemia. Ahora pedimos a la administracion
A) una asamblea ordinaria-extraordinaria?
B)debe figurar como orden del dia solamente la continuidad de la administracion o ponemos algo mas para que no sea tan obvio y se resista a hacerla?
Gracias
¿Cómo estas, Adriana?
A) si ya hizo la ordinaria, es extraordinaria. En caso de que todavía no haya convocado a la ordinaria porque aún no está en fecha, podría convocar (el administrador) a la asamblea ordinaria, y ya uno de los puntos del orden del día tiene que ser la renovación de mandato y la aprobación de las cuentas. Y cuando traten ese punto pueden decidir no renovarle el mando.. Esto no quita que puedan solicitar, mediante una nota firmada por la mayor cantidad posible de propietarios, una asamblea extraordinaria para tratar la continuidad o no de la administración, y en caso que se niegue, pueden autoconvocarse.
B) si la asamblea es extraordinaria autoconvocada, solo debe ser para tratar la remoción y designación de un nuevo administrador, no puede incluir otros temas.
Muchas gracias por pasar, Adriana. Y ante cualquier duda, acá estamos para dar una mano.
Me olvidaba… o mandamos carta a la administracion con acuse de recibo informandole que tuvimos reinion y no continua y esperamos nuestra documentacion desntro de os 15 dias que sean regresados
Tienen que hacer una asamblea valida para la remoción del administrador, no pueden simplemente mandarle una carta certificada informando esto.
Una vez que hicieron la asamblea y designan al nuevo administrador, es éste quien se pone en contacto con el administrador saliente y le pide la documentación.
Para el caso de que no designen un administrador al momento de la asamblea extraordinaria, sí le comunican al administrador removido que les haga entrega de la documentación en el plazo previsto por la ley.
De manera interina el Consejo de Propietarios puede ejercer la administración por el plazo de 30 días, pasado este tiempo tienen que designar a una administración.
Buenas tardes, llegue a esta pagina, buscando propuestas porque la Administracion citó asamblea ordinaria y entre los puntos estaba la Renovacion del mandato y no la renovamos. El % de votos a favor y en contra de la medida se toma sobre el total de unidades o sobre el total de unidades PRESENTES en la asamblea.
Muchas gracias
Hola, Alejandra.
Siempre es sobre el total del edificio, no de los presentes.
¡Saludos y gracias por comentar!
buen día
Nosotros estamos en el proceso de cambiar administración (en CABA) en nuestro edificio , y ya elegimos administrador nuevo. No se como se hace correctamente el traspaso entre administraciones y pertenezco al consejo. A su vez es una función que nunca ejercí y no entiendo. Me podrán decir si interviene un escribano para las firmas o donde puedo buscar información?
Gracias
¿Cómo estás, Natalia? Muchas gracias por comentar.
Luego de la elección del administrador con su posterior designación, es él quien se encarga del traspaso. Ustedes no tiene que hacer nada puntual.
De todas maneras, y por una cuestión ética para no sobrepasar a otro colega, deberías consultarle todas las dudas que tengas a él, ya que es si función.
Saludos y michas gracias.
buenas tardes les hago una consulta se me a encargado realizar el cambio de administrador del consorcio el contrato del mismo esta vencido y los libros no los tenemos asentados aun en el registro de la propiedad de Mendoza como debo realizar el cambio? Espero su respuesta me serian de mucha ayuda
Saludos Cordiales!
Hola, Andrés. Muchas gracias por comentar.
Lamentablemente no podemos ayudarte con precisión porque excede a la jurisdicción en la cual trabajamos habitualmente (C.A.B.A y Gran Buenos Aires). Creemos que primero deberías hacer una consulta en la municipalidad de Mendoza para que te indiquen con exactitud los pasos a seguir para efectuar el registro de los libros.
Si ya tienen un administrador designado, lo mejor sería, y lo que corresponde en realidad, es que sea éste el que se encarga de realizar dichos tramites. Por lo general no son complicados, básicamente es comprar un libro, realizar la apertura ante un escribano (este te va a solicitar el reglamento de propiedad horizontal) y luego llevarlo a su inscripción ante el organismo que corresponda.
Pero reiteramos, si tienen un administrador ya designado, es obligación de este realizar estos tramites.
Saludos y te pedimos disculpas por no poder ayudarte de mejor manera.
Estimados, les escribo para ver si pueden ayudarme con un tema
Soy vecina y en el edificio hay que realizar un trabajo grande de cañerias de agua.
Por el momento hay un sólo presupuesto, que es el del plomero de confianza de la administradora.
Como yo sé que cobra caro los trabajos, me puse a buscar otros presupuestos para tener variedad y comparar.
– Le pedí para esto a la administradora que me diga qué valor le presupuestó “su plomero” y no me lo quiere decir, porque según ella:
“NO SE COMPARTEN los valores con terceros porque precisamente lo que se busca es que cada quien justiprecie el costo de su mano de obra conforme su criterio, y, en cuanto a los materiales, puede haber alguna variación dependiendo del lugar de compra, con lo cual, el DÍA DE LA ASAMBLEA, frente a todos los presentes, se abren todas las COTIZACIONES, se leen, se analizan y los presentes, deciden.”
– Le pedí también a la administradora que me diga qué documentación tienen que tener quienes vayan a realizar el trabajo en el edificio, para de este modo, ir averiguando presupuestos y consultar con otros plomeros si tienen o no dicha documentación…tampoco me lo quiso decir, porque según ella:
“DOCUMENTACIÓN, si yo tengo que decirle a cada proveedor cómo debe trabajar legal e impositivamente, el proveedor tiene un problema y no menor. Asumo que estás tratando con proveedores que tienen experiencia en el trabajo a realizar y en el trabajo con consorcios, con lo cual, cada uno deberá presentar todo como corresponde.”
– Por otra parte me dijo que si yo busco otros proveedores, me tengo que ocupar yo con el encargado del edificio de mostrarles el trabajo que tienen que hacer, que es un trabajo de cambio de caños del 1° al 7° piso, es decir que ella ni siquiera vendría a ocuparse de esto…Es correcto este modo de proceder siendo que se trata de un arreglo del consorcio? (es decir, no es algo que estoy arreglando en mi casa)
Bueno disculpen por la extensión pero necesitaba explicar bien el tema . Gracias
Buen día, Mariana.
Honestamente nosotros no trabajamos de esa manera. Que se niegue a mostrarte el valor del presupuesto del “proveedor” de ella por las cuestiones que te menciono, podría ser valido. Pero tranquilamente podría darte una copia del presupuesto tachando el valor final, o los espacios donde figure algún valor, para que el plomero que vos, o cualquiera que lleve a presupuestar, este cotizando exactamente lo mismo. Para que de esa manera sea una real comparación, porque sino uno presupuesta una cosa, y el otro otra, y lógicamente llegan a valores distintos porque en definitiva están presupuestando algo que es distinto.
Sobre el pedido de documentación, parece tonto negarse a responder una consulta de un propietario que no tienen por qué saber la respuesta, y le habría tomado, en tiempo, mucho menos que darte la respuesta que te dio. Te lo decimos nosotros: lo primero es que tienen que estar en regla en AFIP, o sea, que la constancia de inscripción del proveedor no presente anomalías o errores. Podés consultarla ingresando el CUIT del proveedor acá. Que cuente con un seguro de accidentes personales, si el trabajo se realiza con silleta, tienen que haber un endoso a nombre del consorcio por si pasa algo. Como también si el trabajo de silleta lo realiza otra persona (algo muy común) tiene que presentar su seguro con el endoso correspondiente al consorcio (el endoso debe ser de por lo menos $ 1.500.000.-). Y no mucho más.
Si ella se niega a ir al edificio para acompañar a otro proveedor, eso ya esta en la voluntad de cada administrador. Nosotros siempre tenemos la mejor voluntad. Pero a veces pasa que realmente no podes por estar apretado de tiempos, y en caso se podría hacer lo que mencionamos en el primer párrafo, darle toda la información necesaria para que realice el presupuesto de lo que hay que realizar de forma exacta.
Esperamos que te sirva de algo esta respuesta, y realmente lamentamos que haya colegas que tengan esa actitud. Por eso se creo Consorzi, para cambiar esa mala imagen que hay en el rubro.
Gracias Fabián
Me sirvió de mucho
Mi depto. no tiene cochera, van a cambiar el sistema de cocheras, lo cual cuesta mucho dinero. Debo pagar también el gasto…y si es así, el porcentual es de acuerdo a los metros de mi depto.? Y las llaves especiales para abrirlos también las debo pagar?
Hola, Alicia.
Esto lo determina el reglamento de tu consorcio. Deberías pedir una copia, que te corresponde si es que no lo tenés ya, y ahí mismo dice sobre la distribución de los gastos en las unidades funcionales.
Saludos y gracias por comentar!
Buenas tardes.
estuve leyendo su articulo y los comentarios, fueron muy utiles.
Tengo la siguiente duda: tenemos una administradora que esta haciendo desastre, somos 16 unidades funcionales y 13 propietarios a favor de removerla, y 3 que no están de acuerdo con removerla. El tema es que en el reglamento dice que para remover al administrador se necesita “aprobación de toda la asamblea”. Ella ya finalizo su mandato y esta arreglando todo para llamar a asamblea para volver a designarla, que podemos hacer?
Hola, Agostina.
Cuando dice “toda la asamblea”, quiere decir de los presentes. No de todo el edificio.
Saludos y gracias por comentar.
Buenas tardes:
El administrador de mi edificio, elegido por asamblea ordinaria ha avisado que quiere ceder el mandato por su cuenta a otra persona. Tengo entendido que primero debe renunciar y en asamblea elegir a su socia. No es un gestor de negocios. Es un representante legal, por lo tanto el mandato dado como administrador es obligación intuito personae. Es correcto lo que pienso, o puede ceder la administracion por ceder su mandato?. Gracias. Me ayudaran mucho si me responden. Atentamente
¡Hola, Malena!
Exacto, el administrador no puede ceder su mandato a otro, es en asamblea que se hace eso. Sí puede otorgar un poder para que sea representado por otra persona, pero seguiría siendo administrador y sus obligaciones y responsabilidades continúan siendo de el.
Saludos y gracias por comentar.
Buenas tardes. En mi edificio estamos cambiando la administración, por medio de whatapp armamos una encuesta para votar a tres posibles administradores con los que tuvimos distintas entrevistas. Ya tenemos la administración elegida. En unos días tenemos la Asamblea Extraordinaria (la ordinaria la tuvimos hace un mes y la administracion actual ya esta informada que no se renovara su mandato) . Mi pregunta es la siguiente, Debemos dejar asentado en el Libro de Actas los datos de la administracion elegida?. Muchas gracias por responder.
Hola, Ines.
Si ya tienen la administración elegida, tranquilamente pueden realizarle todas las consultas a esa administración. Seguramente con mucho gusto va a evacuarles todas las dudas que tengan.
Saludos.