¿Vivís en un edificio y nunca escuchaste hablar del consejo de propietarios del consorcio? Bueno, no te preocupes porque en este post te vamos a explicar todo lo que tenés que saber sobre ellos: qué es, qué tiene que hacer, qué obligaciones tiene, ¿se puede renunciar al consejo de propietario? y más.
Muchas veces hablamos, entre los que trabajamos en Consorzi (que dicho sea de paso, pueden ver todo lo que ofrecemos a la hora de administrar un consorcio acá), que la desinformación o desconocimiento sobre el rol del consejo de propietarios es inmenso.
El consejo de propietarios del consorcio es el nexo entre el administrador y el consorcio
Antes de que quede derogada la antigua Ley 13.512, que es la ley madre de la Propiedad Horizontal, se denominaba consejo de administración. Entonces con ese título llevaba mucho a la confusión sobre quién era realmente el que administraba el consorcio. ¿Es el consejo o el administrador? Claro, el error venía más por el título que por la práctica a la hora de gestionar y las diferencias eran abismales en cuanto a responsabilidades y obligaciones.
El consejo de propietarios nace en el Código Civil y Comercial.
El consejo de propietarios, tal como se lo conoce ahora, entra a la cancha con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en 2015. Antes de eso, tal figura no existía, salvo su mención en algunos reglamentos de propiedad horizontal, y con su creación también se dejó en claro las atribuciones a dicho consejo que ahora mismo vamos a repasar un poco.
Si quieren chusmear un poco más, puede leer forma entera el Articulo 2064 del Código Civil y Comercial, en el que está el texto original. Pero para resumir un poco, podemos decir que el consejo de propietarios es un nexo entre el administrador y el órgano máximo que tiene el consorcio para tomar decisiones, la asamblea.
¿Cómo se forma el consejo?
Cuando se realiza la asamblea anual ordinaria, uno de los puntos del orden del día puede ser tranquilamente la designación de las personas que van a formar parte del consejo.
El número de los integrantes no está especificado, por lo que pueden ser la cantidad que designe la asamblea. Pero nosotros creemos que siempre tiene que ser un número impar para que las votaciones entre ellos tenga una decisión definida y lo que determine llegue de forma uniforme al administrador.
¿Quién puede integrarlo?
La integración del consejo de propietarios, y quien puede formar parte o no, no está explícitamente dicha. Por lo que cualquier persona, que tenga un poder del propietario para representarlo en la asamblea, puede formar parte si lo votan en la misma.
Lo idea es siempre alguien que viva en el edificio. Recordemos que el consejo de propietarios, al ser un nexo entre el administrador y el edificio, es fundamental que sepa lo que está pasando en él.
Responsabilidades y atribuciones del consejo del propietarios según el Código Civil y Comercial
El consejo no tiene obligaciones, sino atribuciones. Por lo que el mismo no tiene responsabilidades (más allá a las específicas que se menciona en el Código por ser propietario) a la hora de rendir cuentas tal como le puede ocurrir al administrador en caso de algún reclamo por parte de alguien o alguna multa en caso de incumplir algo.
El consejo de propietarios no responde con sus bienes en caso de multas o sanciones al edificio
La única posibilidad en la que el consejo puede responder con sus bienes, pero esto lo tiene que decidir un juez, es cuando el mismo está actuando como administrador del consorcio por encontrase el edificio en acefalía, es decir, sin administrador. Lo que nos da pie para hablar de las atribuciones que éste tiene.
Las atribuciones del consejo son las siguientes:
- convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
- controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
- autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
- ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Como mencionamos más arriba, estas son atribuciones, no obligaciones. Por lo que el consejo de propietarios, en caso de que existiese en el consorcio, puede o no, efectuar las atribuciones mencionadas.
El consejo de propietarios no reemplaza al administrador de consorcio.
En dicho articulo, el 2064, finaliza diciendo que el consejo de propietarios, salvo que no haya una administración o administrador designado, no puede ejercer la administración del consorcio. Por lo que si hay administrador, el consejo no reemplaza dicha función.
El consejo, sin dudas, tiene que cumplimentar la función del administrador en el consorcio y trabajar de forma conjunta en lograr lo mejor para el edificio. Prueba de esto es que a la hora de firmar un certificado de deuda en un juicio por ejecución de expensas, son los miembros del consejo los que, en caso de que existiese, firman en forma conjunta para presentar ante el juez dicho certificado y dar validez el mismo.
¿Cómo se puede renunciar al consejo de propietarios del consorcio?
Sí. Claro que se puede renunciar a formar parte del consejo y la forma es mucho más simple de lo que se podrían imaginar. Con solo enviar enviar una nota expresando su deseo de no formar más parte del consejo alcanza.
Para finalizar el posteo, y redondear un poco lo que nosotros creemos que la función del consejo de propietarios tiene que ser, es simplemente utilizar el sentido común y siempre, pero siempre, pensar en pos del edificio y buscar el mejor resultado para el mismo.
Y como siempre decimos, cualquier duda que tengas escribila en los comentarios que vamos responderla sin ningún compromiso. Siempre estamos para ayudar y hacer que cada vez mas gente tenga información para evitar dudas.
[…] Hay tres cosas fundamentales que no pueden faltar a la hora del traspaso de documentación entre una administración a otra o de una administración a un consejo de propietarios del edificio: […]
Quería saber si quienes integran el consejo -solamente 1 designado legalmente- puede tomar atribuciones como decidir poner llave a la única terraza que tenemos y donde siempre se colgó la ropa. La razón, evitarle filtraciones al propietario que vive debajo quien casualmente está en el consejo de propietarios. Hace más de 4 meses que estamos ante esta situación y en plena cuarentena por añadidura! El administrador parece dibujado.
No, no puede.
El Consejo de Propietarios, si hay un administrador designado, no puede hacer eso. El consejo solo puede actuar en casos de emergencia (donde corra peligro un tercero o genere un perjuicio grande para el consorcio) en que el administrador no responda o en ausencia de él (que el consorcio no tenga administrador). Claramente lo que decís no es una emergencia.
Te preguntamos lo siguiente porque no lo mencionas: ¿la terraza es transitable?
En lo casos que la puerta de acceso a la terraza tiene llave y está cerrada todo el tiempo, es en aquellos en que la terraza no es transitable. Porque, en la mayoría de los casos (hay otros que están relacionados a la seguridad de quienes viven en el edificio), tienen membrana para evitar filtraciones las que pueden agrietarse, romperse y permitir que filtre agua de lluvia muy fácilmente. Tal vez sea éste el caso de tu edificio y por tal motivo la cerró.
De todas maneras, lo ideal hubiera sido enviar una circular avisando que se va a poner llave a la puerta de la terraza por determinado motivo, y en el caso de que la terraza sea transitable para el tendido de ropa, entregar una copia para poder acceder a cada departamento. Para el caso de que la misma no sea transitable, especificar los motivos por los cuales no es transitable y tratar de que no se utilice la terraza para evitar un perjuicio mayor. Recordá que si esa unidad que está debajo de la terraza tiene filtraciones de la terraza, las reparaciones son a cargo del consorcio.
Hay casos que son muy de cada edificio y hay que leer el reglamento para ver qué dice en relación a ciertos temas, como éste de la terraza de tu consorcio. Si el administrador tiene una versión digitalizada a la que podes acceder de manera online (nosotros lo mostramos así), pegale una leida a ver si dice algo. Por lo general está después de todos los porcentuales de las unidades, en la parte que habla de los espacios comunes del edificio.
¡Muchas gracias por pasar y comentar, Eni!
¿Puede el Consejo autorizar el aumento de honorarios del Administrador sin efectuar Asamblea? Hace más de 4 años que no convocan a Asamblea. Saludos y gracias!
Hola, Azul.
No es ético. Los honorarios deben ser pactados entre el consorcio y el administrador en la asamblea.
Si el edificio donde estas es en CABA, podés hacer la denuncia en el RPA porque es obligación hacer una asamblea ordinaria anual, según lo estipulan la mayoría de los reglamentos de los consorcios.
Y sí no estás en la Ciudad de Buenos Aires donde existe la ely 941 que regula la actividad, tienen el CCyC que los ampara para poder autoconvocarse y removerlo por tal motivo.
Mas de 4 años sin asamblea significa que no tiene las cuentas aprobadas tampoco y es una falta gravisima.
No dudes en ponerte en contacto con nosotros, sin ningún compromiso comercial.
Saludos.
Buen dia, vivo en cabay soy parte del consejo de mi edificio. El consejo de administracion, en su totalidad, quiere renunciar. Como se podria efectuar esto?
Gracias
Hola, Fernando.
Es bastante sencillo. Con que cada uno envíe un mail al administrador, o una nota firmada, comunicando la renuncia y a partir de cuándo, alcanza. No es necesario nada más.
Saludos y ante cualquier duda acá estamos para ayudar.
y que pasa si renuncia la mayoria y asumen otros sin haber sido elegidos en asamblea?
Hola. Valeria.
No tienen validez porque el consejo es elegido y votado en asamblea. Tan simple como eso. O sea, no forman parte de nada, solo son propietarios.
¡Saludos y gracias por comentar!
Vivo en un edificio en el cuál las unidades funcionales no cumplen con el reglamento , que se puede hacer
Hola, Alfredo. ¡Gracias por comentar!
Si el mismo reglamento no habla de sanciones a la hora de respetar el mismo y las normas que allí se mencionan, se complica un poco. Siempre está la posibilidad de consultar con un abogado especialista en Propiedad Horizontal para conocer las alternativas, dependiendo de la falta cometida de acuerdo al propio reglamento, para realizar una denuncia y que de esta manera sea un juez el que ponga la sanción.
Para ser realistas, muchas veces es mayor el costo de honorarios y gastos, que la propia sanción que pudiera llegar a dictar un juez, sin mencionar el tiempo que pudiera transcurrir en llevar adelante una acción de este estilo. Por tal motivo hay que ver y analizar si el caso lo amerita y si el resultado lo va a valer.
El administrador es quien debe hacer cumplir el reglamento, que muchas veces es muy difícil lograr, porque en la mayoría de los casos son reglamentos que tienen mas de 50 años de antigüedad cuando las costumbres eran otras y no contemplan vicios que tenemos en la actualidad.
Lo primero que te recomendamos, es que hables con el administrador y que este hable con las unidades que no cumplen con el reglamento. En caso que no funcione, hacer una asamblea extraordinaria en donde se dicten nuevas normas de convivencia a través de un reglamento interno (que nada tiene que ver con el reglamento de propiedad horizontal).
Muchas gracias nuevamente, Alfredo, por comentar.
Puede un integrante del Consejo de Co-propietarios, cobrar expensas de algunos vecinos que no quieren adaptarse a el tipo de pago que exige la Administradora (transferencia bancaria o depósito en cuenta o pago en sus oficinas)?. Lo hace en forma constante e incluso maneja pagos (tipo caja chica) de algunos proveedores de servicios. Nunca fue aprobado por Asamblea.
Hola, Gabriel.
Gracias por comentar.
La realidad es que no, por muchos motivos, y es por eso que es el administrador es quien debe cobrar las expensas porque es el mandatario y quien tiene la responsabilidad de cobrar las expensas.
Ahora bien, que el consorcio tenga una caja chica y la maneje el consejo, no está mal. Lo ideal sería, como mencionas, que haya habido una asamblea en la que se especifica que algunas expensas las cobra el consejo para conformar una caja chica y realizar pagos desde ahí. Pero en la práctica nunca, o casi nunca, sucede.
Cualquier propietario puede pedir los comprobantes respaldatorios de todos los gastos, inclusive los de caja chica, o deberían estar disponibles de manera online a disposición de todos en cualquier momento (tal como hacemos nosotros creando un sitio exclusivo para el consorcio, sin costo adicional, y lo podes ver en demo.consorzi.net)
Para el caso de que no quieran que el consejo cobre expensas, pueden optar por una empresa recaudadora, que entre muchas opciones, casi todas ofrecen la posibilidad de pagar por Pago Fácil o Rapipago, lógicamente cobran un comisión, pero tal vez seria lo ideal.
Muchas gracias, nuevamente, y ante cualquier duda o consulta acá estamos sin ningún compromiso comercial.
Hola.
Mi duda es respecto a si uno o varios miembros del consejo de propietarios pueden ser removidos y reemplazados de su cargo y de ser así quien y por que medio puede hacerlo.
Gracias
Hola, Eduardo.
Los miembros del consejo no puede ser removidos, salvo mediante Asamblea. Sí ellos pueden renunciar al mismo con solo enviar una nota/mail a la administración informando la renuncia.
Pero una vez que el consejo es elegido en asamblea, es en asamblea que se puede realizar cambios en su conformación.
Saludos y muchas gracias por comentar.
El consejo tiene atribuciones.sobre los empleados?
Hola, Constanza.
Muchas gracias por comentar.
La respuesta es no. El consejo no tiene ningún tipo de atribuciones sobre las decisiones laborales por si solo. Es el administrador quien puede impartirle las ordenes al encargado.
Saludos y quedamos a disposición ante cualquier duda que tengas.
Buen dia, formo parte de un Consejo en donde a veces no hay acuerdo en las decisiones que se toma. Somos 5 y el Presidente del Consejo aduce que ante empate, él tiene doble voto para desempatar. Es asi? Si la respuesta es negativa, como podemos manejarnos? Gracias.
Hola, Ana.
No hay normativa que indique que el “presidente” del consejo de propietarios tenga “doble voto”. La figura de presidente de consejo de propietarios no existe.
Por lo que al ser 5 nunca puede haber empate en las decisiones, por tal motivo siempre se recomienda que el numero sea impar.
Saludos y gracias por comentar.
Hola.
Cómo puedo renunciar al Consejo de Propietarios?
Hay algún modelo de carta para esto?
Gracias
Diego
Hola, Diego.
Con enviar una nota/mail indicando que renuncias alcanza.
Saludos!
tendrias un modelo de renuncia como integrante del consejo ?
Hola, Alejo.
Es muy simple: “Renuncio al consejo de propietarios del consorcio …. a partir del día …” y listo. Lo podes mandar por mail también.
Saludos y gracias.
hola! consulta, el mail de renu cia tiene que ser enviado a todo el consorcio o al administrador? yo renuncie hace un año enviandole al administrador, luego me dijeron los del consejo que debain aceptar mi renuncia, se voto, pero luego la reunion quedo anulada por otra cuestion, y un año mas tarde me dicen que todvia formo parte del consejo…es esto posible? si mi renuncia debe ser efectiva, donde puedo encontrar la documentacion legal que respalde mi posición? mil gracias desde ya.
Hola, Rodrigo.
Una vez que le enviaste la renuncia al administrador, ya queda efectiva. No es necesario realizar ninguna votación o esperar hasta la próxima asamblea.
Saludos.
Buenas noches, quisiera saber si se pueden aumentar el numero de integrantes del consejo de propietarios en Asamblea Extraordinaria, En la Asamblea ordinaria se eligieron 3 pero se quería ampliar ese numero, se puede? graciasss
Hola, Silvia.
Respuesta rápida: Sí.
En la asamblea ordinaria, se debería solamente aprobar las cuentas de la administración y renovar el mandato del mismo. Cosa que no siempre es así y se terminan tratando otros temas, como por ejemplo el que mencionas.
Es en las asambleas extraordinarias se deberían de tratar el resto de los temas, por lo que aumentar el numero de propietarios en el consejo es totalmente factible.
Saludos y gracias por comentar!
Si el Administrador en la Asamblea Ordinaria se acepto seguir con la administración, pero unos meses mas arde se quisiera cambiar de administración, se puede o hay que esperar a la próxima Asamblea Ordinaria, muchas gracias
Hola, Soledad.
Gracias por comentar.
Ustedes siempre tienen la posibilidad de autoconvocarse y remover al administrador, siempre y cuando reúnan los porcentajes necesarios para esto, claro esta. No es necesario esperar hasta la próxima asamblea ordinaria, pueden autoconvocarse hoy mismo y removerlo de sus funciones.
Saludos y gracias nuevamente por comentar!
Buenas tardes, quería hacer una pregunta y desde ya agradezco la respuesta. Cuando se vota la elección de un Administrador, y existe un voto positivo de 15 si contra 12 no, la elección es por voto? o por la suma del % de la unidad funcional de cada votante.
Hola, Federico.
Eso lo determina el reglamento del consorcio. Hay un apartado en la que habla de las asambleas y las votaciones.
Saludos y gracias por comentar.
Hola , consulta estoy en el consejo de mi edificio somos 4 personas pero una debe expensas debe estar en el consejo ?
Hola, Marianela.
No hay nada que lo impida. Si bien no estaría bien visto, no hay ningún articulo que impida que forme parte, salvo que el reglamento del consorcio lo estipule puntualmente.
Saludos.
hola! consulta, el mail de renuncia tiene que ser enviado a todo el consorcio o al administrador? yo renuncie hace un año enviandole al administrador, luego me dijeron los del consejo que debain aceptar mi renuncia, se voto, pero luego la reunion quedo anulada por otra cuestion, y un año mas tarde me dicen que todvia formo parte del consejo…es esto posible? si mi renuncia debe ser efectiva, donde puedo encontrar la documentacion legal que respalde mi posición? mil gracias desde ya.
Hola, Sebastian.
No, una vez que le informaste al administrador de tu renuncia la misma queda efectiva. No hay nada que votar o aceptar.
Saludos.
edificio en villa gesell 20 dtos 5 de 3amb 5 de dos y 5 de un amb dos dubples en 5 piso caegoria cuarta cuanto es el honoraio del administrador gracias
Hola, Maria.
Podes consultar la pagina de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal para un estimativo.
Saludos.
Hola para ser miembro del concejo de propietarios debo presentar escritura de mi depto.? Hay alguna ley que lo indique? Y de ser asi .puede el administrador exigirla .Yo tengo declaratoria de herederos porque mi depto esta en sucesion
Hola, Ester.
Para ser parte del consejo de propietarios, hay que ser propietario o en su defecto tener un poder de un propietario.
Entendemos que con presentar la documentación de la sucesión de herederos es suficiente para demostrar que sos propietaria para la administracion, aunque legalmente aun no lo seas para algunas cuestiones.
Saludos.
Buen día.. en mi consorcio quieren establecer multas para los q no respetan los horarios de silencio ni el reglamento. Para que sean válidas las multas se debe acordar en asamblea con el 2/3 para que se puedan efectivizar?tiene que quedar en el Acta? Pues él reglamento no dice nada sobre el cobro de multas..muchas gracias
Hola, Andrea.
Exacto. Debe haber una asamblea que avale las mismas.
Saludos.
Buenas tardes.
Formo parte del Consejo de Propietarios. Somos 3 integrantes en total. Pero quiero renunciar. ¿Hay algún problema que renuncie y queden solo 2? Pregunto esto porque en algún lado leí que hay un mínimo de integrantes y ese mínimo es 3.
Desde ya agradezco la respuesta.
Hola, Alejandra.
No hay un mínimo de integrantes en el consejo. Se recomienda que sea impar por un tema de votación.
Podes renunciar cuando quieras.
Saludos.